Loyer impayé : que faire ? Étapes et délais du bailleur

En bref : face à un loyer impayé, agissez dès le premier retard et dans l'ordre : relance amiable, mise en demeure, appel à la caution, à Visale ou à votre assurance, puis commandement de payer par un commissaire de justice. Le locataire dispose alors de six semaines pour régler. Seul le juge peut ensuite prononcer la résiliation du bail et l'expulsion.

Que faire dès le premier loyer impayé ?

Contactez le locataire sans attendre : un oubli, un changement de banque ou une difficulté passagère expliquent souvent un premier retard. Rappelez-lui son obligation par une lettre simple, puis, sans effet, adressez une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Prévenez en parallèle la caution ou l'assureur.

Si le locataire est de bonne foi, l'ANIL conseille de proposer un plan d'apurement : un accord écrit qui étale le remboursement de la dette sur quelques mois. Son respect permet au locataire de conserver son aide au logement. Un conciliateur de justice, gratuit, peut aider à trouver cet accord.

Attention à un point de procédure : selon service-public.gouv.fr (fiche « Loyers impayés et expulsion du locataire », vérifiée le 6 août 2026), lorsque la dette ne dépasse pas 5 000 €, une démarche amiable par un conciliateur ou un médiateur est obligatoire avant de demander au juge la résiliation du bail. Gardez une trace écrite de chaque échange.

Quelles sont les étapes de la procédure pour loyer impayé ?

La procédure suit six étapes : réclamation amiable, appel aux garanties, signalement à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement, commandement de payer avec un délai de six semaines, assignation devant le juge, puis, si la résiliation est prononcée, commandement de quitter les lieux et expulsion par un commissaire de justice.

Étape	Qui agit	Délai ou repère
1. Relance, puis mise en demeure en recommandé	Bailleur	Dès le premier impayé
2. Appel à la caution, à Visale ou à l'assurance loyers impayés	Bailleur	Dès le premier impayé ; déclaration Visale dans les 30 jours
3. Signalement à la CAF ou à la MSA	Bailleur	Dès que la dette atteint l'équivalent de deux mois de loyer
4. Commandement de payer visant la clause résolutoire	Commissaire de justice	Le locataire a 6 semaines pour payer
5. Assignation devant le juge des contentieux de la protection	Commissaire de justice, à la demande du bailleur	Audience au moins 6 semaines après l'assignation
6. Commandement de quitter les lieux, puis expulsion	Commissaire de justice	En général 2 mois pour partir ; pas d'expulsion du 1er novembre au 31 mars sans relogement

Le détail des actes et de leur coût figure dans notre guide sur la procédure de recouvrement étape par étape.

Comment activer la caution, Visale ou la garantie loyers impayés ?

Dès le premier impayé, le bailleur peut réclamer la somme à la garantie choisie à la signature du bail : caution personne physique, garantie Visale d'Action Logement ou assurance loyers impayés. Pour Visale, service-public.gouv.fr indique que l'impayé doit être déclaré dans les 30 jours. Pour une assurance, suivez les délais prévus au contrat.

Caution : informez-la dès le premier incident, puis par courrier recommandé si la situation s'aggrave. Le commandement de payer doit aussi lui être dénoncé par le commissaire de justice.
Visale : garantie gratuite pour le bailleur, accordée au locataire éligible sous forme de visa. Respectez le délai de déclaration indiqué par Action Logement.
Assurance loyers impayés (GLI) : facultative, elle indemnise selon les plafonds et conditions du contrat. Voir notre guide sur la garantie loyers impayés.

Rappel : le cumul d'une assurance contre les impayés et d'une caution est interdit (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989), sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L'ANIL précise que cette interdiction vise le bailleur personne physique ou la SCI familiale.

Faut-il prévenir la CAF en cas d'impayé ?

Oui, si le locataire perçoit une aide au logement (APL, ALF ou ALS). Le bailleur doit signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA dès que la dette atteint l'équivalent de deux mois de loyer, le calcul variant selon que l'aide lui est versée directement ou non. Ne pas le faire expose à une amende de 8 010 €.

Le signalement se fait de préférence par lettre recommandée avec avis de réception. La CAF engage alors sa propre procédure et l'aide peut être maintenue si un plan d'apurement est mis en place et respecté. Service-public.gouv.fr signale que deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles à compter du 1er janvier 2027 : vérifiez la procédure en vigueur à cette date.

Qu'est-ce que le commandement de payer et la clause résolutoire ?

La clause résolutoire prévoit la résiliation automatique du bail en cas d'impayé. Pour la mettre en jeu, le bailleur fait délivrer par un commissaire de justice un commandement de payer. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines à compter de ce commandement pour régler sa dette.

Selon service-public.gouv.fr, tout bail signé à partir du 29 juillet 2023 contient obligatoirement une clause résolutoire. Le commandement doit mentionner, à peine de nullité, le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'adresse du FSL et la possibilité de demander au juge des délais de paiement. Le commissaire de justice le signale à la CCAPEX, la commission départementale de prévention des expulsions.

Sans clause résolutoire, la procédure reste possible mais le bailleur doit saisir directement le juge, qui apprécie si la faute du locataire est assez grave pour justifier la résiliation.

Comment se déroule l'audience devant le juge ?

Passé le délai de six semaines sans paiement ni accord, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, éventuellement en référé. L'audience a lieu au moins six semaines après l'assignation. Le juge peut accorder des délais de paiement jusqu'à trois ans et suspendre la clause résolutoire.

Dans l'assignation, le bailleur demande le paiement de la dette et des frais, le constat de la résiliation du bail, l'expulsion et la fixation d'une indemnité d'occupation. Un diagnostic social et financier éclaire le juge sur la situation du locataire ; le bailleur peut y décrire les conséquences de l'impayé pour lui.

Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut rembourser : échéancier jusqu'à trois ans, clause résolutoire suspendue. Au moindre échec, le bail est résilié.
Sinon : le juge constate la résiliation et ordonne l'expulsion. Le locataire devient occupant sans droit ni titre et doit une indemnité d'occupation, et non plus un loyer.

Quand l'expulsion peut-elle avoir lieu ?

Après la décision, le commissaire de justice délivre un commandement de quitter les lieux : le locataire dispose en général de deux mois. Le juge de l'exécution peut accorder un délai supplémentaire d'un mois à un an. Sans solution de relogement, aucune expulsion n'a lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

Pendant la trêve, le bailleur peut néanmoins engager la procédure ou saisir le juge : la décision sera exécutée à la fin de la trêve. Si le locataire refuse de partir, le commissaire de justice demande le concours de la force publique au préfet. Un refus, ou un silence de deux mois, ouvre au bailleur un droit à indemnisation par l'État, à demander par lettre recommandée.

Que ne faut-il surtout pas faire ?

Ne vous faites jamais justice vous-même. Entrer dans le logement, changer la serrure ou toucher aux meubles avant l'intervention du commissaire de justice expose à des poursuites pour violation de domicile. Expulser soi-même un locataire est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende.

Pas de pénalités de retard : une amende ou des frais de retard prévus au bail sont interdits pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 27 mars 2014 (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 15 juillet 2026). Le juge peut en revanche mettre les frais de procédure à la charge du locataire.
Pas de prélèvement sur salaire : le bailleur n'a pas le droit de faire prélever le loyer sur le salaire du locataire, même avec son accord (service-public.gouv.fr, fiche vérifiée le 24 février 2026).
Pas d'attente prolongée : plus la dette s'accumule, plus le plan d'apurement devient irréaliste et les garanties difficiles à mobiliser.

Quelles aides existent pour un locataire de bonne foi ?

Plusieurs dispositifs permettent au locataire de régulariser, et donc au bailleur d'être payé. Le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut verser une aide, directement au propriétaire, pour une dette de loyer. Action Logement accompagne certains salariés. En cas d'autres dettes, une commission de surendettement peut être saisie.

L'ANIL rappelle que, devant la commission de surendettement, la créance du bailleur est prioritaire sur les créances bancaires. Bailleur comme locataire peuvent aussi joindre gratuitement SOS loyers impayés au 0 805 160 075, un service du réseau des ADIL, ou l'ADIL de leur département. Orienter tôt le locataire vers ces aides est souvent le moyen le plus rapide de récupérer les sommes dues.

Combien de temps pour réclamer des loyers impayés ?

Le bailleur peut réclamer les loyers et charges impayés pendant trois ans, y compris après le départ du locataire. Une dette d'octobre 2026 peut ainsi être réclamée jusqu'en octobre 2029. Au-delà, l'action est prescrite. Le dépôt de garantie peut aussi couvrir une partie de la dette en fin de bail.

Les retenues possibles sur le dépôt et leurs justificatifs sont détaillées dans notre guide restitution du dépôt de garantie.

Comment ImmoFlow aide à réagir vite ?

ImmoFlow envoie au locataire un rappel avant l'échéance et le jour même, puis des relances automatiques par e-mail à J+3, J+7, J+14 et J+30. Vous êtes alerté à J+7, J+14 et J+30, avec le détail du montant dû. Vous gagnez ainsi les premières semaines, décisives pour un règlement amiable.

Pour les comptes agence, ImmoFlow suit aussi chaque dossier de recouvrement en cinq étapes : relance amiable, relance ferme, mise en demeure en recommandé, commandement de payer, contentieux. À chaque étape, l'action suivante vous est signalée. L'envoi d'un recommandé ou la saisine d'un commissaire de justice reste toujours à votre initiative : ce sont des actes juridiques qui exigent votre décision. Le fonctionnement est décrit sur la page automatisations.

Questions fréquentes

Que faire si mon locataire ne paie plus son loyer ?

Relancez-le immédiatement, puis envoyez une mise en demeure en recommandé. Mobilisez la caution, Visale ou votre assurance. Sans règlement, faites délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice : le locataire a alors six semaines pour payer avant l'assignation.

Au bout de combien de mois d'impayés peut-on engager une procédure ?

Il n'y a pas de durée minimale à attendre : relance et appel à la garantie sont possibles dès le premier impayé, puis le commandement de payer si la mise en demeure reste sans effet. Si la dette ne dépasse pas 5 000 €, une démarche amiable doit précéder la demande de résiliation.

Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?

Non, sauf s'il dispose d'une solution de relogement adaptée. La trêve court du 1er novembre au 31 mars. La procédure peut toutefois être engagée pendant cette période, l'expulsion étant exécutée à son terme.

Peut-on cumuler caution et assurance loyers impayés ?

Non, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989). Visale, garantie gratuite d'Action Logement, a ses propres règles d'éligibilité.

Peut-on facturer des pénalités de retard au locataire ?

Non. Les amendes et pénalités de retard prévues au bail sont interdites depuis le 27 mars 2014. Le juge peut cependant condamner le locataire à rembourser les frais de procédure engagés par le bailleur.

Pour aller plus loin

Information à jour en octobre 2026, donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil juridique personnalisé. Sources : service-public.gouv.fr, fiches « Loyers impayés et expulsion du locataire » (https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F31272, vérifiée le 6 août 2026), « Quand s'applique la trêve hivernale ? » (F34736, vérifiée le 1er décembre 2025), « Le propriétaire peut-il facturer des frais de retard de paiement du loyer ? » (F2889, vérifiée le 15 juillet 2026), « Quel est le délai de prescription d'une dette de loyer ou de charges locatives ? » (F479, vérifiée le 10 avril 2025), « Caution du locataire ou du colocataire dans un logement privé » (F31267, vérifiée le 10 avril 2025) et « Quelle aide apporte le Fonds de solidarité pour le logement (FSL) ? » (F1334, vérifiée le 12 décembre 2025), « Paiement du loyer d'un logement du secteur privé » (F34396, vérifiée le 24 février 2026) ; ANIL, « Impayés de loyer » (https://www.anil.org/votre-besoin/gerer-un-bien/bailleur/impayes-de-loyer/, consultée le 17 octobre 2026) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 7-1, 22-1 et 24) et loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, citées d'après service-public.gouv.fr (Légifrance non consultable sans JavaScript, fiches relues le 17 octobre 2026).