Clause résolutoire obligatoire : ce que le contrat type change dès le 1er octobre 2026

Un locataire cesse de payer son loyer. Vous attendez, relancez, patientez encore — et vous découvrez que votre bail ne contient pas de clause résolutoire, ou qu'elle est rédigée de façon imprécise. Résultat : la procédure d'expulsion prend plusieurs mois de plus, et le juge dispose d'une marge d'appréciation plus large. Ce scénario appartient au passé pour les baux récents : depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation contient une clause résolutoire. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 l'écrit désormais noir sur blanc dans les contrats types, pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.

À retenir

• La clause résolutoire pour impayés est obligatoire dans tout bail d'habitation depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 l'intègre au texte des contrats types (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015) pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
• Après un commandement de payer resté sans effet, la clause joue au bout de six semaines pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023 ; pour un bail en cours à cette date, le délai écrit dans la clause continue de s'appliquer (souvent deux mois). La Cour de cassation n'a pas tranché le cas des baux renouvelés ou tacitement reconduits depuis.
• Cette clause s'applique aux locations vides, meublées et colocations à bail unique — les locations saisonnières restent exclues.
• Même avec une clause résolutoire valide, reprendre le logement sans décision de justice est strictement interdit : la procédure judiciaire reste indispensable.
• Les baux signés avant le 1er octobre 2026 ne sont pas rétroactivement modifiés : le nouveau modèle concerne les contrats conclus ou renouvelés à partir de cette date.
• Un bailleur qui signe un bail après cette date avec un ancien modèle de contrat s'expose à une contestation de la clause.

Pourquoi ce décret, et quel est son périmètre exact ?

Depuis la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les contrats de location à usage de résidence principale doivent respecter un modèle type défini par décret. Ce modèle a été fixé par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui précise les clauses devant figurer dans tout bail, celles qui sont facultatives, et celles qui sont prohibées.

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 (publié au Journal officiel du 7 juillet) modifie ce texte de référence. Sa principale évolution : la rubrique « Clause résolutoire » du contrat type reprend désormais la règle posée par la loi du 27 juillet 2023, selon laquelle tout bail d'habitation contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause n'était donc plus facultative depuis 2023 ; le modèle officiel est mis en cohérence avec la loi. Le décret ajoute aussi la possibilité d'indiquer le numéro de téléphone portable des parties et, le cas échéant, la mention de la servitude de résidence principale.

Le périmètre est large : locations vides, locations meublées (résidence principale), colocations à bail unique. Les locations saisonnières, en revanche, ne sont pas concernées par ces contrats types et restent soumises à un régime distinct.

Qu'est-ce que la clause résolutoire, concrètement ?

La clause résolutoire est une stipulation contractuelle qui prévoit la résiliation de plein droit du bail lorsque le locataire ne respecte pas certaines obligations — principalement le paiement du loyer et des charges. Son mécanisme est encadré par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En pratique, le déclenchement de la clause suit une procédure précise. Le bailleur doit d'abord faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier). Le locataire dispose alors d'un délai de six semaines pour régulariser sa situation, pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023 (pour les baux en cours à cette date, c'est le délai prévu au contrat, souvent deux mois, qui continue de s'appliquer ; pour un bail renouvelé ou tacitement reconduit depuis, la question n'est pas tranchée). Si le locataire ne s'exécute pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise : le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et obtenir l'expulsion.

Pour un ancien bail qui n'en contiendrait pas, le bailleur doit passer par une procédure de résiliation judiciaire classique, plus longue et plus incertaine, dans laquelle le juge dispose d'une plus grande latitude pour accorder des délais supplémentaires au locataire.

Ce que la clause résolutoire ne permet pas

C'est le point sur lequel beaucoup de bailleurs se trompent. Comme le souligne l'avocate Valérie Moulines Denis dans son analyse publiée sur Village Justice, la résiliation de plein droit n'autorise jamais une reprise physique des lieux sans décision de justice. Changer les serrures, couper les fluides, déposer les affaires du locataire sur le palier — ces actes constituent des voies de fait passibles de sanctions pénales, même si la clause résolutoire est valablement acquise. La décision de justice reste une étape obligatoire, et l'expulsion effective ne peut être réalisée qu'avec le concours de la force publique.

Quel impact réel sur la procédure en cas d'impayé ?

La clause résolutoire raccourcit-elle vraiment les délais ? Indirectement, oui. Comme l'explique l'analyse de BeJuris, la présence systématique de cette clause dans le contrat sécurise la position du bailleur dès le départ. Sans elle, le bailleur devait prouver au juge que les conditions de la résiliation étaient réunies, avec un risque plus élevé de délais accordés au locataire. Avec elle, le juge constate une résiliation déjà acquise et se prononce principalement sur les modalités d'expulsion.

En revanche, la clause ne supprime pas les délais légaux. Le juge peut toujours accorder des délais de paiement, jusqu'à trois ans, au locataire en situation de régler sa dette, à condition qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l'audience (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Et la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) suspend toujours l'exécution des expulsions, même lorsque la clause résolutoire est valablement acquise.

Cas pratique : impact chiffré d'une clause absente vs. présente

Prenons un exemple concret. Marie est propriétaire d'un appartement loué 850 € par mois à Paris. Son locataire cesse de payer en janvier 2027.

Situation	Avec clause résolutoire	Sans clause résolutoire
Première étape	Commandement de payer par commissaire de justice	Assignation en résiliation judiciaire
Délai de régularisation	6 semaines (bail signé depuis le 29/07/2023)	Fixé par le juge (variable)
Constat de résiliation	De plein droit si non-paiement	Prononcée par le juge
Durée estimée avant audience	4 à 6 mois	6 à 10 mois (variable selon tribunal)
Loyers impayés cumulés (estimation)	3 400 à 5 100 €	5 100 à 8 500 €
Marge d'appréciation du juge	Limitée (constat d'une résiliation acquise)	Étendue (prononcé de la résiliation)

La colonne « sans clause » ne concerne plus que d'anciens baux : tout bail signé depuis le 29 juillet 2023 contient la clause. Ces durées sont des estimations indicatives : elles varient selon le tribunal, le calendrier des audiences et la situation personnelle du locataire. Les chiffres de loyers impayés sont calculés sur la base d'un loyer de 850 €/mois.

Ce que vous devez faire pour vos nouveaux baux

Pour tout bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, utilisez un modèle de contrat conforme au décret du 6 juillet 2026. Pour un bail signé depuis le 29 juillet 2023, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe le délai à six semaines : un ancien modèle qui prévoit encore « deux mois » ou « un mois » après commandement, ou qui vise tout manquement du locataire, n'est plus à jour et ouvre la porte à des discussions en cas de litige. Pour les baux en cours au 29 juillet 2023, en revanche, le délai écrit dans la clause continue de s'appliquer (avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024).

Trois situations méritent une attention particulière :

1. Bail à renouveler ou à reconduire : le décret vise les contrats « conclus ou renouvelés » à compter du 1er octobre 2026. La tacite reconduction ne donne pas lieu à un nouveau contrat écrit et votre bail continue dans ses termes ; si vous établissez un nouveau bail ou un renouvellement écrit, utilisez le modèle à jour. Pour le délai du commandement, la Cour de cassation n'a pas tranché le cas d'un bail reconduit ou renouvelé depuis le 29 juillet 2023 : dans le doute, laissez au locataire le délai le plus long avant de tenir la clause pour acquise.
2. Bail signé avec un ancien modèle après le 1er octobre 2026 : c'est là que le risque est réel. Si vous utilisez un modèle non mis à jour, la clause résolutoire pourrait être contestée comme non conforme au contrat type obligatoire.
3. Baux antérieurs au 29 juillet 2023 : la Cour de cassation (avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002) a indiqué que le délai de six semaines ne modifie pas les délais prévus par les clauses des baux en cours lors de l'entrée en vigueur de la loi. Le délai contractuel, souvent deux mois, reste donc applicable à ces anciens baux. La Cour ne s'est pas prononcée sur les baux renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

Côté pratique, le texte des contrats types mis à jour est en vigueur depuis le 1er octobre 2026 : il figure dans la version consolidée du décret n° 2015-587, disponible sur Légifrance.

Les autres clauses facultatives que le décret précise

La mise à jour de la clause résolutoire est le changement le plus visible, mais le décret du 6 juillet 2026 précise également le régime de plusieurs clauses facultatives. Ces précisions sont utiles pour tout bailleur qui souhaite sécuriser son contrat au-delà du minimum légal.

Parmi les clauses facultatives que vous pouvez inclure dans votre bail mis à jour : la clause prévoyant la résiliation en cas de défaut d'assurance locataire (le locataire dispose alors d'un mois pour régulariser), la clause relative aux troubles de voisinage (qui ne peut jouer qu'après une décision définitive de justice constatant les troubles), et, lorsque le logement est soumis à l'obligation de résidence principale prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, la clause sanctionnant son non-respect (qui ne joue qu'après la mise en demeure fixée par le maire).

Ces clauses restent optionnelles, mais leur formulation doit être conforme au contrat type et à la loi du 6 juillet 1989 pour être opposable. Un bailleur qui les inclut sans respecter les conditions précises s'expose à leur nullité.

Points de vigilance à ne pas négliger

Quelques erreurs fréquentes méritent d'être signalées.

Ne pas confondre résiliation de plein droit et expulsion immédiate. La clause résolutoire acquise signifie que le bail est légalement terminé — pas que vous pouvez récupérer votre logement le lendemain. La procédure judiciaire, puis l'intervention du commissaire de justice, avec le concours de la force publique si nécessaire, restent obligatoires. Comme le rappelle Service-Public.fr, le bailleur qui expulse lui-même son locataire (serrure changée, par exemple) risque jusqu'à 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.

Ne pas négliger le commandement de payer. C'est l'acte déclencheur de la clause résolutoire. Il doit être délivré par un commissaire de justice et contenir, à peine de nullité, les mentions prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, notamment le délai de six semaines pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette et la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Un commandement mal rédigé peut invalider toute la procédure.

Ne pas oublier la trêve hivernale. Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si la clause résolutoire est valablement acquise et que le jugement d'expulsion a été rendu. La clause accélère la procédure judiciaire, pas l'exécution matérielle.

Questions fréquentes

La clause résolutoire s'applique-t-elle aux baux déjà signés avant le 1er octobre 2026 ?

Le décret du 6 juillet 2026 ne modifie pas les baux en cours : seuls les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 doivent suivre les nouveaux contrats types. En revanche, la loi impose la clause résolutoire dans tout bail d'habitation depuis le 29 juillet 2023. Si votre bail actuel ne contient pas de clause résolutoire, vous ne pouvez pas l'y ajouter unilatéralement — il faudrait un avenant signé des deux parties.

Que se passe-t-il si je signe un bail après le 1er octobre 2026 avec un ancien modèle ?

Le bail reste valable dans son ensemble, et la loi prévoit que tout bail d'habitation contient une clause résolutoire. Mais une clause dont la rédaction s'écarte du modèle type obligatoire (délai, motifs de résiliation) risque d'être discutée en cas de litige. Utilisez impérativement un modèle à jour.

La clause résolutoire couvre-t-elle uniquement les impayés de loyer ?

Non. Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire peut viser le défaut de paiement du loyer, des charges locatives et du dépôt de garantie. Elle peut également, si elle est stipulée, couvrir le défaut d'assurance habitation du locataire — dans ce cas, un délai d'un mois de régularisation s'applique.

Mon locataire peut-il contester la clause résolutoire même si elle est dans le contrat ?

Il peut demander au juge des délais de paiement, y compris après l'acquisition de la clause résolutoire. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans de délais et suspendre les effets de la clause, à condition que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l'audience. La clause résolutoire renforce votre position, mais elle ne prive pas le locataire de toute protection judiciaire.

Le décret du 6 juillet 2026 modifie-t-il d'autres éléments du bail en dehors de la clause résolutoire ?

Oui. D'après le texte publié au Journal officiel du 7 juillet 2026, le décret ajoute aux contrats types le numéro de téléphone portable des parties (facultatif) et la mention de la servitude de résidence principale lorsque le logement y est soumis, et il encadre les clauses facultatives de résiliation (défaut d'assurance, troubles de voisinage, non-respect de l'obligation de résidence principale). Il met aussi à jour une référence au code de la construction et de l'habitation.

Le nouveau modèle s'applique depuis le 1er octobre 2026. Si vous prévoyez une mise en location ou un renouvellement de contrat, vérifiez que votre modèle de bail est bien à jour avant de le faire signer. ImmoFlow intègre des modèles de contrats mis à jour et vous aide à gérer vos baux, vos quittances et le suivi de vos loyers en toute autonomie — sans agence.