Impôt sur les revenus locatifs : le guide 2026 du bailleur

En bref : les loyers sont soumis à l'impôt sur le revenu, au barème progressif, et aux prélèvements sociaux. Une location nue produit des revenus fonciers (micro-foncier ou réel, 17,2 % de prélèvements sociaux) ; une location meublée produit des BIC (micro-BIC ou réel avec amortissement, 18,6 % de prélèvements sociaux pour un LMNP, revenus 2025). Le régime choisi détermine le formulaire à remplir.

Comment sont imposés les revenus locatifs ?

Les loyers perçus par un particulier s'ajoutent à ses autres revenus et sont imposés au barème progressif de l'impôt sur le revenu, selon la tranche marginale du foyer. S'y ajoutent les prélèvements sociaux, calculés sur le revenu net imposable de la location. L'impôt est prélevé à la source sous forme d'acomptes mensuels ou trimestriels, puis régularisé après la déclaration annuelle.

Avant de calculer quoi que ce soit, deux questions décident de tout : le logement est-il loué nu ou meublé ? Et les recettes restent-elles sous les seuils des régimes simplifiés ? Le reste (formulaire, charges déductibles, sort d'un déficit) en découle.

Location nue ou meublée : quelles différences fiscales ?

La location nue relève des revenus fonciers, la location meublée des bénéfices industriels et commerciaux. Les seuils, les abattements, la possibilité d'amortir le bien, le traitement du déficit et le taux des prélèvements sociaux diffèrent. Le tableau résume les règles applicables aux revenus 2025, déclarés en 2026.

Critère	Location nue (revenus fonciers)	Location meublée LMNP (BIC)
Régime simplifié	Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers bruts, abattement de 30 %	Micro-BIC jusqu'à 77 700 € (abattement de 50 %) ou 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (abattement de 30 %)
Régime réel	Déclaration 2044, charges réelles déductibles	Liasse 2031 et 2033, charges et amortissements déductibles
Amortissement du bien	Non, dans le régime de droit commun	Oui, hors terrain, sans pouvoir créer de déficit
Déficit	Imputable sur le revenu global jusqu'à 10 700 € par an (hors intérêts)	Imputable sur les seuls revenus de location meublée, pendant dix ans
Prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %
Déclaration au régime simplifié	2042, case 4BE	2042 C PRO

Sources : service-public.fr, fiches F1991 et F32744 (vérifiées le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Les locations meublées » (8 avril 2026) et page sur les prélèvements sociaux (17 juillet 2026). Pour les revenus 2026, le seuil du micro-BIC des meublés de longue durée et des meublés de tourisme classés passe à 83 600 €.

Comment déclarer ses loyers aux impôts ?

La déclaration se fait au printemps, avec la déclaration de revenus de l'année précédente : les loyers de 2025 ont été déclarés au printemps 2026, ceux de 2026 le seront au printemps 2027. La déclaration en ligne est obligatoire dès lors que la résidence principale dispose d'un accès à internet et que le foyer est en mesure de déclarer en ligne (service-public.fr, fiche F1991). Selon votre situation :

1. Micro-foncier : reportez le montant brut des loyers, case 4BE de la déclaration 2042. L'abattement de 30 % est appliqué automatiquement.
2. Réel foncier : remplissez la déclaration 2044, qui détaille recettes et charges par logement, et reportez le résultat sur la 2042.
3. Micro-BIC : indiquez les recettes brutes sur la déclaration complémentaire 2042 C PRO, en choisissant la ligne qui correspond au type de meublé.
4. Réel BIC : établissez la liasse 2031 et ses annexes 2033, télétransmise, puis reportez le résultat sur la 2042 C PRO.

Une même personne peut cumuler une location nue et une location meublée : chaque activité suit alors ses propres règles, avec ses propres seuils.

Quel régime choisir : micro ou réel ?

Le régime micro est pertinent quand vos charges réelles restent inférieures à l'abattement forfaitaire : moins de 30 % des loyers en location nue, moins de 50 % des recettes pour un meublé de longue durée. Le réel devient intéressant avec un emprunt récent, des travaux ou, en meublé, des amortissements importants. Il demande une comptabilité plus précise.

Deux points de vigilance avant de basculer :

• En location nue, l'option pour le réel engage pour trois ans, de façon irrévocable, et vaut pour tous les revenus fonciers du foyer (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10). Notre guide micro-foncier ou régime réel détaille le calcul.
• En meublé, l'option pour le réel se reconduit tacitement, et les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value en cas de vente depuis le 15 février 2025, sous conditions. Notre guide sur la fiscalité LMNP présente les deux régimes.

Quelles charges peut-on déduire de ses loyers ?

Au régime réel uniquement, les charges payées dans l'année et liées au logement loué viennent en déduction des loyers. Les plus courantes sont communes à la location nue et meublée :

• intérêts d'emprunt, frais de dossier et assurance de l'emprunt ;
• taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable ;
• primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
• charges de copropriété non récupérables sur le locataire ;
• honoraires de gestion, d'agence ou de comptabilité ;
• travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration.

Deux différences importantes. En location nue, les frais de gestion courants (téléphone, logiciel, correspondance) ne se déduisent pas pour leur montant réel mais par un forfait de 20 € par local (article 31 du code général des impôts), et les travaux d'agrandissement ou de construction ne sont jamais déductibles. En meublé, le coût du bien, du mobilier et des travaux d'amélioration s'amortit sur plusieurs années.

Quels prélèvements sociaux sur les loyers ?

Les prélèvements sociaux s'ajoutent à l'impôt sur le revenu, sur le revenu net imposable. Selon impots.gouv.fr (page modifiée le 17 juillet 2026) :

• 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue (9,2 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité) ;
• 18,6 % pour les bénéfices d'une location meublée non professionnelle (10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité), à la suite de la hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, appliquée aux revenus 2025.

Une partie de la CSG est déductible du revenu imposable de l'année suivante ; son montant est prérempli sur la déclaration. Le loueur professionnel (LMP) affilié à l'Urssaf paie des cotisations sociales d'activité à la place.

Que se passe-t-il quand les charges dépassent les loyers ?

En location nue au régime réel, l'excédent de charges hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique payés jusqu'au 31 décembre 2027. Le reste se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes, à condition de maintenir la location pendant trois ans (service-public.fr, fiche F1991). Voir notre article sur le déficit foncier.

En location meublée non professionnelle, le déficit ne s'impute que sur les revenus de même nature, pendant dix ans, et l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part non déduite est reportée sans limitation de durée.

Et si le bien est détenu par une SCI ?

Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu est transparente : chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers, selon les mêmes règles qu'en direct, et la société dépose chaque année une déclaration 2072. Une SCI qui a opté pour l'impôt sur les sociétés calcule un résultat comptable, peut amortir l'immeuble et paie l'impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice pour les PME qui remplissent les conditions, 25 % au-delà (article 219 du code général des impôts). Le choix entre les deux a des effets durables, notamment à la revente : il se prépare avec un professionnel.

Comment ImmoFlow prépare vos déclarations ?

Le module comptabilité d'ImmoFlow, inclus dans la formule Premium, gère six régimes : micro-foncier et réel foncier, micro-BIC et réel BIC, SCI à l'impôt sur le revenu et SCI à l'impôt sur les sociétés. Les loyers encaissés sont repris automatiquement, les dépenses sont saisies ou importées depuis vos relevés bancaires, puis le module produit un rapport fiscal en PDF, le journal et, pour les régimes qui en produisent un, le fichier des écritures comptables (FEC).

Les montants sont préparés pour la déclaration, mais ImmoFlow ne la télétransmet pas et ne remplace pas un expert-comptable. Pour approfondir chaque régime, consultez les pages-thèmes revenus fonciers et LMNP et LMP.

Questions fréquentes

Faut-il déclarer les loyers aux impôts dès le premier euro ?

Oui. Tous les loyers perçus doivent être déclarés, quel que soit leur montant. En location nue au micro-foncier, il suffit de reporter le montant brut case 4BE ; en meublé au micro-BIC, les recettes vont sur la 2042 C PRO. L'abattement forfaitaire est calculé par l'administration.

Location nue ou meublée : laquelle est la moins imposée ?

Aucune réponse universelle. Le meublé offre un abattement plus élevé au micro-BIC et l'amortissement au réel, mais supporte 18,6 % de prélèvements sociaux contre 17,2 % et la réintégration des amortissements à la revente. Le résultat dépend de vos charges, de votre tranche et de votre horizon.

Quel formulaire pour déclarer des revenus fonciers au réel ?

La déclaration 2044, qui détaille par logement les loyers encaissés et les charges payées, avec un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion courants. Son résultat, bénéfice ou déficit, est ensuite reporté sur la déclaration de revenus 2042.

Les prélèvements sociaux sont-ils les mêmes en location nue et meublée ?

Non, depuis les revenus 2025. Les revenus fonciers d'une location nue restent à 17,2 %, tandis que les bénéfices d'une location meublée non professionnelle supportent 18,6 %, après la hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026.

Peut-on changer de régime fiscal d'une année sur l'autre ?

En partie. En location nue, l'option pour le réel engage pour trois ans, puis se renouvelle chaque année. En meublé, l'option pour le réel se reconduit tacitement, sauf renonciation. Au-delà des seuils du régime simplifié, le réel s'impose dans les deux cas.

Information à jour en octobre 2026 (revenus 2025 déclarés en 2026), donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : service-public.fr, fiche F1991 « Revenus locatifs (location non meublée) », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991 (vérifiée le 15 avril 2026) ; service-public.fr, fiche F32744 « Revenus d'une location meublée », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Les locations meublées », https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees (mise à jour le 8 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ? », https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux (modifiée le 17 juillet 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP.html (publié le 6 mars 2025) ; code général des impôts, articles 31, 32, 39 C, 50-0, 156 et 219 (cités via ces sources, Légifrance n'ayant pas pu être consulté sans JavaScript).