Statut du bailleur privé : les décrets au 16 juillet 2026

Le dispositif Jeanbrun a été adopté à l'automne 2025 avec une promesse ambitieuse : permettre aux bailleurs en location nue d'amortir fiscalement leur bien, un avantage jusqu'ici réservé aux loueurs meublés non professionnels (LMNP). Nous avons présenté les grandes lignes de ce dispositif dans un article précédent ; ici, l'enjeu est différent. À la mi-juillet 2026, que peut-on concrètement faire, et que faut-il encore attendre ? Et surtout, un effet de bord peu commenté mérite d'être mis en lumière : les bailleurs qui envisagent de basculer du LMNP vers la location nue pour bénéficier du nouveau statut s'exposent à une double peine fiscale, créée par la réforme simultanée du régime LMNP.

À retenir

• Le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) a été adopté par le Parlement à l'automne 2025, mais tous les décrets d'application ne sont pas encore publiés au 16 juillet 2026 : aucune mise en œuvre opérationnelle n'est confirmée à ce jour.
• En l'absence de décret, les conditions précises d'éligibilité (plafonds de revenus, nature des biens concernés, modalités de calcul de l'amortissement) restent non clarifiées officiellement.
• La réforme LMNP de la LFI 2026 impose désormais la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente : un bailleur qui bascule du LMNP vers la location nue peut donc subir une imposition à la sortie avant même de profiter du nouveau régime.
• Le régime réel foncier existant (déductibilité des charges, déficit foncier jusqu'à 10 700 € ou 21 400 € pour les passoires rénovées) reste la seule option fiscale pleinement opérationnelle en location nue à ce stade.
• Avant toute décision de changement de régime, une simulation fiscale intégrant la plus-value de sortie LMNP est indispensable.

Où en est réellement le dispositif Jeanbrun au 16 juillet 2026 ?

La proposition de loi visant à soutenir les bailleurs privés, portée par le député Jeanbrun et accessible sur le site de l'Assemblée nationale, a bien été adoptée. Le texte prévoit la création d'un statut spécifique pour le bailleur privé particulier, avec à la clé la possibilité de déduire fiscalement l'amortissement du bien immobilier dans le cadre de la location nue — ce qui constituerait une rupture majeure avec le régime foncier actuel.

Mais une loi adoptée n'est pas une loi applicable. Les décrets d'application nécessaires à sa mise en œuvre concrète n'ont pas encore tous été publiés, selon les informations disponibles à la date de cette veille. Comme le souligne l'analyse de Médicis Patrimoine publiée dès le 5 janvier 2026, le statut du bailleur privé était alors décrit comme adopté, mais avec des « contours exacts restant à confirmer ». Six mois plus tard, cette incertitude n'est pas totalement levée.

Ce qui est acté, ce qui reste en suspens

Le principe de l'amortissement en location nue est inscrit dans le texte législatif. Ce qui manque encore, c'est le cadre réglementaire précis qui permettrait à un bailleur de l'appliquer dans sa déclaration de revenus : conditions d'éligibilité (plafonds de loyers, localisation, ancienneté du bien ?), durée et taux d'amortissement admis, articulation avec le régime micro-foncier ou le régime réel existant, et traitement fiscal à la revente.

En pratique, cela signifie qu'aucun bailleur ne peut aujourd'hui déduire un amortissement en location nue sur la base du dispositif Jeanbrun sans risquer un redressement fiscal. Le BOFiP relatif aux revenus fonciers au régime réel ne mentionne pas encore l'amortissement du bien comme charge déductible en location nue : tant que cette mise à jour n'est pas publiée, le régime réel foncier classique reste la seule base légale solide.

Quel régime fiscal s'applique concrètement aujourd'hui en location nue ?

En attendant les décrets, le cadre fiscal de la location nue reste celui décrit par Service-Public.fr : deux options, micro-foncier ou régime réel, avec des règles bien établies.

Critère	Micro-foncier	Régime réel foncier	Statut bailleur privé (Jeanbrun)
Plafond de revenus locatifs	15 000  €/an	Aucun plafond	Non encore défini (décret attendu)
Abattement / déduction	30 % forfaitaire	Charges réelles déductibles	Amortissement du bien prévu
Amortissement du bien	Non	Non	Oui (en principe)
Déficit foncier imputable	Non	Oui, jusqu'à 10 700  €/an (ou 21 400  € pour passoires rénovées)	Non encore précisé
Statut opérationnel au 16/07/2026	Oui	Oui	Non (décrets en attente)

Le déficit foncier majoré à 21 400  € pour les bailleurs qui rénovent une passoire thermique (saut de deux classes DPE minimum) est, lui, pleinement opérationnel et prolongé jusqu'au 31 décembre 2027, selon l'analyse du cabinet CPIM (cpim.fr). C'est aujourd'hui l'outil fiscal le plus puissant disponible en location nue pour un bailleur qui engage des travaux.

L'effet de bord que personne ne mentionne : le piège LMNP vers location nue

Voici le risque concret qui concerne directement les bailleurs qui envisageraient de basculer du statut LMNP au régime de location nue pour profiter du futur statut Jeanbrun. La LFI 2026 a introduit une réforme structurelle du régime LMNP : les amortissements déduits pendant la période de location meublée sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Cette mesure est qualifiée de « phare 2026 » par le cabinet CPIM.

Concrètement, un bailleur qui a exploité un bien en LMNP au régime réel pendant dix ans, en déduisant chaque année 4 000  € d'amortissement, aura accumulé 40 000  € d'amortissements. Lors de la revente, ces 40 000  € viendront réduire le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement la base imposable — et donc l'impôt dû.

Cas pratique chiffré : le bailleur qui bascule trop vite

Prenons un exemple concret. Marie possède un T2 à Bordeaux, acheté 180 000  € en 2016, exploité en LMNP au régime réel depuis l'achat. Elle a déduit en moyenne 3 500  € d'amortissements par an pendant dix ans, soit 35 000  € au total. En 2026, attirée par le dispositif Jeanbrun, elle envisage de passer en location nue pour bénéficier de l'amortissement prévu par le nouveau statut.

Si elle vend le bien en 2027 après avoir basculé en location nue, la base de calcul de sa plus-value ne sera pas 180 000  €, mais 145 000  € (180 000  € - 35 000  € d'amortissements réintégrés). Si elle revend à 220 000  €, sa plus-value imposable sera de 75 000  € au lieu de 40 000  € — soit presque le double. À un taux global d'imposition de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), l'écart fiscal représente environ 12 700  € supplémentaires.

Ce calcul illustre une réalité : le bénéfice potentiel du statut Jeanbrun (amortissement annuel en location nue) peut être partiellement ou totalement absorbé par la facture fiscale à la sortie, si le bailleur a déjà accumulé des amortissements en LMNP. La décision de changer de régime ne peut pas se prendre sans une simulation sur l'horizon complet de détention et de revente.

Points de vigilance avant d'agir

Le premier réflexe à avoir est de ne pas anticiper un régime fiscal qui n'est pas encore pleinement applicable. Plusieurs praticiens du droit fiscal rappellent que sans décret publié au Journal officiel et sans mise à jour du BOFiP, toute déduction d'amortissement en location nue sur la base du dispositif Jeanbrun serait prématurée et risquée.

Deuxième point : si vous êtes actuellement en LMNP au régime réel, faites calculer précisément le stock d'amortissements accumulés. Ce chiffre est la clé pour évaluer le coût fiscal d'un éventuel changement de régime. La plateforme Aura Finance souligne que les changements 2026 nécessitent une relecture globale de la stratégie patrimoniale, pas une décision isolée sur le régime fiscal d'un seul bien.

Troisième vigilance : le micro-foncier reste fermé à toute déduction d'amortissement, quel que soit le dispositif. Si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000  €, vous êtes de toute façon au régime réel — et c'est là que le dispositif Jeanbrun, une fois opérationnel, aurait vocation à s'appliquer.

Questions fréquentes

Le dispositif Jeanbrun est-il applicable pour la déclaration de revenus 2025 (déposée en 2026) ?

Non. Le texte a été adopté à l'automne 2025, mais les décrets d'application nécessaires à sa mise en œuvre concrète ne sont pas tous publiés au 16 juillet 2026. Aucune déduction d'amortissement en location nue sur ce fondement n'est possible sans risquer un redressement. La déclaration 2025 reste soumise aux règles du régime réel foncier classique.

Puis-je cumuler le déficit foncier majoré (21 400  €) et le futur amortissement Jeanbrun ?

La question est légitime mais sans réponse officielle à ce stade : les décrets d'application du dispositif Jeanbrun n'ont pas encore précisé l'articulation avec le déficit foncier existant. En attendant, le déficit foncier majoré à 21 400  € pour les passoires rénovées reste le seul levier fiscal puissant pleinement opérationnel en location nue.

Si je suis en LMNP, ai-je intérêt à basculer en location nue pour bénéficier du statut Jeanbrun ?

Pas nécessairement, et certainement pas sans simulation préalable. La réforme LFI 2026 impose la réintégration de vos amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value à la revente. Plus vous avez amorti, plus la facture fiscale de sortie sera lourde. Le gain annuel potentiel du statut Jeanbrun doit être mis en regard de ce coût différé.

Le dispositif Jeanbrun concerne-t-il tous les types de biens en location nue ?

Les conditions précises d'éligibilité (ancienneté du bien, localisation, plafonds de loyers éventuels) ne sont pas encore définies dans les textes réglementaires disponibles. Il serait prématuré de supposer que tous les biens en location nue seront éligibles : les décrets pourraient introduire des critères restrictifs, comme c'est souvent le cas pour les dispositifs fiscaux incitatifs.

Comment savoir quand les décrets seront publiés ?

La publication des décrets d'application se fait au Journal officiel (legifrance.gouv.fr), rubrique « Textes réglementaires ». Vous pouvez également suivre les mises à jour du BOFiP sur les revenus fonciers : c'est la mise à jour de la doctrine fiscale administrative qui rendra le dispositif réellement utilisable en pratique.

Le dispositif Jeanbrun représente une évolution fiscale potentiellement significative pour les bailleurs en location nue — mais son calendrier réel reste incertain. La prudence s'impose : continuer à optimiser avec les outils existants (régime réel foncier, déficit foncier majoré pour les rénovations énergétiques), surveiller les publications officielles, et ne décider d'un changement de régime qu'après une simulation complète intégrant l'horizon de revente. Ce n'est pas le moment d'anticiper un avantage qui n'est pas encore dans la loi applicable.

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