LMNP fiscalité : micro-BIC ou réel, amortissement 2026

En bref : les loyers d'une location meublée sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas des revenus fonciers. Le loueur est non professionnel (LMNP) tant que ses recettes ne dépassent pas 23 000 € ou restent inférieures à ses autres revenus d'activité. Il choisit entre le micro-BIC (abattement de 50 % ou 30 % selon le type de meublé, revenus 2025) et le régime réel, qui déduit les charges et amortit le bien.

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est le statut fiscal par défaut de tout particulier qui loue un logement meublé, qu'il s'agisse d'une résidence principale du locataire, d'une location étudiante ou d'un meublé de tourisme. Ses loyers sont imposés dans la catégorie des BIC, au barème progressif de l'impôt sur le revenu, puis soumis aux prélèvements sociaux.

Un logement est meublé lorsqu'il comporte le mobilier nécessaire pour y vivre normalement : la loi du 6 juillet 1989 renvoie à une liste minimale d'équipements fixée par décret (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table et sièges, rangements, luminaires…). Un logement simplement équipé d'une cuisine ne suffit pas.

Le nombre de logements n'entre pas en compte : on peut être LMNP avec un studio ou avec plusieurs appartements. Ce qui compte, ce sont le niveau des recettes et leur poids dans les revenus du foyer.

LMNP ou LMP : comment savoir de quel statut on relève ?

Vous êtes loueur professionnel (LMP) si deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée de l'ensemble du foyer dépassent 23 000 € et elles excèdent les autres revenus d'activité du foyer soumis à l'impôt sur le revenu (salaires, pensions, BIC, BNC, bénéfices agricoles). Si l'une manque, vous êtes LMNP (impots.gouv.fr, « Les locations meublées », mise à jour le 8 avril 2026).

L'inscription au registre du commerce et des sociétés n'est plus une condition du statut LMP : seules comptent ces deux conditions de recettes.

Critère	LMNP (non professionnel)	LMP (professionnel)
Conditions	Recettes ≤ 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer	Recettes > 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer
Déficit	Imputable sur les seuls revenus de location meublée non professionnelle, pendant dix ans	Imputable sur le revenu global sans limitation de montant
Prélèvements sur le bénéfice	Prélèvements sociaux de 18,6 % (revenus 2025)	Cotisations sociales d'activité (affiliation à l'Urssaf)
Plus-value à la revente	Régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention	Régime des plus-values professionnelles

Quels sont les seuils du micro-BIC en 2025 et 2026 ?

Le micro-BIC s'applique quand les recettes de l'année précédente ou de l'avant-dernière année ne dépassent pas un seuil qui dépend du type de location. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), applicable aux revenus 2025, les meublés de tourisme non classés ont un seuil et un abattement nettement plus bas que les autres meublés.

Type de location meublée	Revenus 2025 (déclarés en 2026)	Revenus 2026 (déclarés en 2027)
Location meublée de longue durée (étudiant, bail meublé, bail mobilité)	77 700 €, abattement de 50 %	83 600 €, abattement de 50 %
Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes	77 700 €, abattement de 50 %	83 600 €, abattement de 50 %
Meublé de tourisme non classé	15 000 €, abattement de 30 %	15 000 €, abattement de 30 %

Sources : impots.gouv.fr (« Les locations meublées », 8 avril 2026) pour les revenus 2025, service-public.fr (fiche F32744, vérifiée le 15 avril 2026) pour les revenus 2026. L'abattement ne peut être inférieur à 305 €. La location meublée de longue durée et le meublé de tourisme classé relèvent de la même catégorie : leurs recettes s'additionnent pour apprécier le seuil.

Concrètement, un logement loué meublé à l'année pour 10 000 € de recettes en 2025 est imposé sur 5 000 € au micro-BIC. Le même montant tiré d'un meublé de tourisme non classé est imposé sur 7 000 €. Faire classer un meublé de tourisme change donc directement la base imposable.

Comment fonctionne le régime réel en LMNP ?

Au régime réel, le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées des charges réellement supportées et des amortissements. Il s'applique de droit au-delà des seuils du micro-BIC, et sur option en dessous. Selon service-public.fr (fiche F32744), l'option doit être exercée avant la date limite de déclaration de l'année concernée et se reconduit tacitement, sauf renonciation.

Les charges déductibles comprennent notamment les intérêts et frais d'emprunt, la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété non récupérées, les frais de gestion et de comptabilité, et les travaux d'entretien et de réparation. Le résultat est établi sur une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes 2033), télétransmise, puis reporté sur la déclaration 2042 C PRO.

Le régime réel impose une vraie comptabilité : journal des recettes et des dépenses, tableau d'amortissement, justificatifs conservés. Beaucoup de loueurs passent par un expert-comptable ou un service en ligne pour la télétransmission.

Comment marche l'amortissement LMNP ?

L'amortissement étale le coût d'achat du logement et du mobilier sur leur durée d'utilisation : chaque année, une fraction de ce coût est déduite du bénéfice, sans sortie d'argent. C'est ce qui rend le réel souvent plus favorable que le micro-BIC, puisque le bénéfice imposable peut être fortement réduit pendant de longues années.

Quelques règles structurent le calcul :

• le terrain ne s'amortit pas : seule la valeur du bâti, ventilée en général par composants (gros œuvre, toiture, installations, agencements), est amortissable ;
• le mobilier et les équipements s'amortissent sur des durées plus courtes que le bâti ;
• les travaux d'amélioration s'amortissent, ceux d'entretien et de réparation se déduisent en charges ;
• l'amortissement ne peut pas créer ni augmenter un déficit (article 39 C du code général des impôts) : la part non déduite est mise en réserve et reportée sur les bénéfices des années suivantes.

Exemple fictif, revenus 2025 : 12 000 € de recettes, 4 000 € de charges et 6 000 € d'amortissements théoriques. L'amortissement déductible est limité à 8 000 € (12 000 − 4 000) : les 6 000 € passent, le bénéfice imposable est de 2 000 €. Au micro-BIC, la base aurait été de 6 000 €. Ce résultat varie selon chaque situation et ne préjuge pas de la plus-value future.

Les amortissements sont-ils repris à la revente ?

Oui, depuis la loi de finances pour 2025. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sous certaines conditions (service-public.fr, fiche F10864 « Plus-value immobilière », vérifiée le 15 avril 2026). Le prix d'acquisition est minoré de ces amortissements, ce qui augmente la plus-value imposable, avant application des abattements pour durée de détention.

La loi prévoit des exceptions, notamment pour certaines résidences de services (étudiants, personnes âgées, établissements médico-sociaux). Le mécanisme et ses exceptions sont détaillés dans notre article sur la réintégration des amortissements LMNP. L'amortissement reste un avantage pendant la détention, mais il faut l'intégrer dans le calcul du projet complet, revente comprise.

Quels prélèvements sociaux en location meublée ?

Le bénéfice d'une location meublée non professionnelle supporte 18,6 % de prélèvements sociaux (10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS, 7,5 % de prélèvement de solidarité), contre 17,2 % pour les revenus fonciers d'une location nue (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026). La hausse de 1,4 point de CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 s'applique aux revenus 2025 des LMNP, déclarés en 2026. Le LMP, lui, paie des cotisations sociales d'activité s'il y est affilié.

Que devient un déficit en LMNP ?

Hors amortissements, les charges peuvent dépasser les recettes, par exemple l'année d'achat. Ce déficit ne s'impute pas sur le revenu global du LMNP : il ne se déduit que des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des dix années suivantes (service-public.fr, fiche F32744). En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global sans limitation de montant.

Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?

Le micro-BIC convient aux petites recettes, aux biens sans emprunt ou déjà amortis, et aux loueurs qui veulent une déclaration simple. Le réel devient pertinent dès que charges et amortissements dépassent l'abattement forfaitaire, ce qui arrive souvent avec un achat récent financé à crédit. Mais il a un coût de gestion et un effet à la revente.

Critère	Micro-BIC	Régime réel
Base imposable	Recettes − abattement (50 % ou 30 %)	Recettes − charges − amortissements
Amortissement	Non	Oui, sans créer de déficit
Formalités	Recettes brutes sur la 2042 C PRO	Liasse 2031 et 2033 télétransmise, comptabilité tenue
Effet à la revente	Pas d'amortissement à réintégrer	Amortissements réintégrés dans la plus-value (ventes depuis le 15 février 2025, hors exceptions)

La comparaison se fait sur plusieurs années, avec votre tranche marginale d'imposition et votre horizon de détention. En cas de doute, une simulation par un professionnel reste le plus sûr.

Comment ImmoFlow vous aide en location meublée ?

Le module comptabilité d'ImmoFlow, inclus dans la formule Premium, couvre le micro-BIC et le réel BIC. Il reprend les loyers encaissés, enregistre les dépenses, tient le registre des immobilisations et calcule les amortissements par composants, terrain exclu, en respectant la limite de l'article 39 C, avec le report des amortissements non déduits. Il produit le journal, le rapport fiscal et le fichier des écritures comptables (FEC) au format de la DGFiP.

La liasse 2031 et 2033 n'est pas télétransmise par ImmoFlow : elle l'est par votre expert-comptable ou un partenaire EDI, à partir du dossier exporté. Pour aller plus loin, consultez la page-thème fiscalité LMNP et LMP.

Questions fréquentes

Quelle différence entre LMNP et LMP ?

Le loueur est LMP si les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 € par an et excèdent ses autres revenus d'activité. Sinon, il est LMNP. L'inscription au registre du commerce n'est plus une condition. Le statut change l'imputation des déficits, les cotisations sociales et le régime des plus-values.

Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée classique ?

Pour une location meublée de longue durée, le seuil est de 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 % pour les revenus 2025, puis de 83 600 € avec le même abattement pour les revenus 2026. Le meublé de tourisme non classé est limité à 15 000 € et 30 %.

L'amortissement LMNP peut-il créer un déficit ?

Non. L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du code général des impôts). La fraction qui ne peut pas être déduite une année est mise en réserve et reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans faire baisser les autres revenus du foyer.

Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?

Oui, pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value, sous certaines conditions et hors exceptions prévues par la loi, comme certaines résidences de services pour étudiants ou personnes âgées.

Quel taux de prélèvements sociaux en LMNP ?

18,6 % sur le bénéfice des revenus 2025 déclarés en 2026, à la suite de la hausse de CSG de la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026. Les revenus fonciers d'une location nue restent soumis à 17,2 %.

Information à jour en octobre 2026 (revenus 2025 déclarés en 2026 et seuils annoncés pour les revenus 2026), donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : impots.gouv.fr, « Les locations meublées », https://www.impots.gouv.fr/particulier/les-locations-meublees (mise à jour le 8 avril 2026) ; service-public.fr, fiche F32744 « Revenus d'une location meublée », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F32744 (vérifiée le 15 avril 2026) ; service-public.fr, fiche F10864 « Plus-value immobilière », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10864 (vérifiée le 15 avril 2026) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ? », https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux (modifiée le 17 juillet 2026) ; code général des impôts, articles 39 C, 50-0, 150 VB et 155 (cités via ces sources, Légifrance n'ayant pas pu être consulté sans JavaScript).