Micro-foncier ou réel : quel régime choisir en 2026 ?

En bref : le micro-foncier s'applique de plein droit quand les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an : l'administration retire un abattement forfaitaire de 30 % et aucune charge réelle n'est déduite. Le régime réel, déclaré sur l'imprimé 2044, déduit les charges effectivement payées. Il est obligatoire au-delà de 15 000 € et, en dessous, il engage pour trois ans.

Micro-foncier ou régime réel : quelle différence ?

Le micro-foncier impose 70 % des loyers bruts, quelles que soient vos dépenses réelles. Le régime réel impose les loyers diminués des charges déductibles réellement payées dans l'année (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, travaux…). Le premier est simple, le second demande des justificatifs mais suit votre situation réelle et peut créer un déficit foncier.

Ces deux régimes concernent la location nue (non meublée), dont les loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers (articles 28 à 33 quinquies du code général des impôts). La location meublée suit d'autres règles, détaillées dans notre guide sur la fiscalité LMNP.

Critère	Micro-foncier	Régime réel
Conditions	Revenus fonciers bruts du foyer ≤ 15 000 € dans l'année	Obligatoire au-delà de 15 000 €, sur option en dessous
Base imposable	Loyers bruts × 70 %	Loyers − charges réelles déductibles
Déduction des charges	Aucune (l'abattement de 30 % les couvre forfaitairement)	Charges réelles, plus un forfait de 20 € par local pour les frais de gestion courants
Déficit foncier	Impossible	Possible, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
Déclaration	Montant brut reporté sur la déclaration de revenus 2042 (case 4BE)	Déclaration annexe 2044, résultat reporté sur la 2042
Durée d'engagement	Aucune	Trois ans en cas d'option, irrévocable

Qui peut bénéficier du micro-foncier ?

Le micro-foncier est ouvert aux foyers dont le revenu brut foncier total n'excède pas 15 000 € pour l'année d'imposition. Selon le BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10, publié le 6 mars 2025), ce seuil s'apprécie sur l'ensemble du foyer fiscal, en ajoutant aux loyers perçus directement la quote-part des revenus de sociétés immobilières non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'impôt sur le revenu, SCPI) dont un membre du foyer est associé.

Le seuil n'est pas proratisé : un logement loué six mois reste au micro-foncier si les loyers bruts de l'année ne dépassent pas 15 000 €. En revanche, il n'existe pas de tolérance au-delà : dès que le seuil est franchi, le réel s'impose pour l'année concernée.

Certains logements sont exclus du micro-foncier, même sous le seuil, d'après le même BOFiP :

les monuments historiques et assimilés dont le déficit est imputé sur le revenu global ;
les logements ouvrant droit à des déductions spécifiques (Périssol, Besson, Robien, Borloo, conventionnement Anah, dispositif « Cosse ») ;
les logements ouvrant droit à certaines réductions d'impôt, dont Loc'Avantages ;
certaines parts de sociétés ou de SCPI liées à ces dispositifs.

À l'inverse, les réductions d'impôt Pinel, Duflot, Denormandie, Scellier et Malraux n'empêchent pas, selon le BOFiP, de relever du micro-foncier.

Comment fonctionne l'abattement de 30 % du micro-foncier ?

Vous déclarez le montant brut des loyers encaissés dans l'année, hors charges récupérées sur le locataire. L'administration applique elle-même l'abattement de 30 % et impose les 70 % restants au barème progressif de l'impôt sur le revenu, auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus fonciers (impots.gouv.fr, page modifiée le 17 juillet 2026).

Exemple, revenus 2025 déclarés en 2026 : un bailleur encaisse 9 000 € de loyers hors charges. Sa base imposable est de 6 300 € (9 000 € × 70 %). Les prélèvements sociaux s'élèvent à 1 083,60 € (6 300 € × 17,2 %), et l'impôt sur le revenu dépend de sa tranche marginale. Que ses charges réelles aient été de 1 000 € ou de 4 000 €, le résultat est le même : c'est toute la limite du forfait.

Le dépôt de garantie conservé pour couvrir des loyers impayés, une remise en état après le départ du locataire ou des charges qui lui incombaient doit être ajouté aux recettes, rappelle service-public.fr (fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026).

Quelles charges peut-on déduire au régime réel ?

Au régime réel, seules les dépenses effectivement payées dans l'année, justifiées et liées au logement loué sont déductibles. Selon service-public.fr (fiche F1991) et le BOFiP, on retrouve notamment :

les intérêts d'emprunt, les frais de dossier et l'assurance de l'emprunt ;
les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, y compris de rénovation énergétique ;
la taxe foncière, hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères récupérable sur le locataire ;
les primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés) ;
les frais de gestion payés à un tiers (honoraires d'agence, de gérance) ;
les provisions pour charges de copropriété non récupérables, à régulariser l'année suivante après l'approbation des comptes (ligne 230 de la 2044).

Les frais courants de gestion (correspondance, téléphone, logiciel, cotisations) ne se déduisent jamais pour leur montant réel : ils sont couverts par un forfait de 20 € par local, inscrit ligne 222 de la 2044 (article 31 du CGI, BOI-RFPI-BASE-20-10). Les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement ne sont pas déductibles. Lorsqu'un bien n'est loué que pour partie, seule la part correspondante des charges l'est.

Quand le régime réel devient-il plus avantageux ?

Le réel réduit la base imposable dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts. C'est souvent le cas les premières années d'un emprunt, quand les intérêts sont élevés, ou l'année d'importants travaux. En dessous de 30 %, le micro-foncier donne généralement une base plus faible, sans paperasse.

Le tableau ci-dessous compare les deux régimes pour un même logement, sur des montants fictifs (revenus 2025) :

Hypothèse : 12 000 € de loyers	Micro-foncier	Régime réel
Charges de 2 400 € (20 %)	Base 8 400 €	Base 9 580 € (12 000 − 2 400 − 20)
Charges de 5 000 € (42 %)	Base 8 400 €	Base 6 980 € (12 000 − 5 000 − 20)
Travaux portant les charges à 15 000 €	Base 8 400 €	Déficit de 3 020 €, imputable sous conditions

Ce calcul porte sur une seule année. Comme l'option engage pour trois ans, la bonne comparaison se fait sur trois exercices : une année de travaux suivie de deux années calmes peut changer la conclusion. Le gain réel dépend aussi de votre tranche marginale d'imposition, qui reste propre à chaque foyer.

Comment opter pour le régime réel, et pour combien de temps ?

L'option ne demande aucune formalité particulière : il suffit de déposer une déclaration 2044 dans le délai de la déclaration de revenus de l'année concernée. Pour les revenus 2025, ce délai a expiré au printemps 2026 ; la prochaine occasion porte sur les revenus 2026, déclarés au printemps 2027.

Selon le BOFiP (BOI-RFPI-DECLA-10), l'option est :

valable trois ans et irrévocable pendant cette période ;
globale : elle vaut pour tous les revenus fonciers du foyer, pas pour un seul logement ;
renouvelable chaque année au-delà de trois ans : continuer à déposer une 2044 vaut option pour l'année, et le retour au micro-foncier redevient possible.

Si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € pendant la période, vous êtes de toute façon au réel ; s'ils repassent sous le seuil, vous restez au réel jusqu'au terme des trois ans.

Comment remplir la déclaration 2044 ?

La 2044 récapitule, logement par logement, les recettes puis les charges par nature. Le résultat (bénéfice ou déficit) est reporté sur la déclaration de revenus 2042. La déclaration en ligne est obligatoire si votre résidence principale dispose d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de déclarer en ligne (service-public.fr, fiche F1991). Une version « 2044 spéciale » existe pour certains régimes particuliers (monuments historiques, Scellier, nue-propriété, parts de SCPI concernées…).

Trois réflexes évitent les erreurs fréquentes :

Déclarer les loyers encaissés dans l'année et les charges payées dans l'année, pas ceux de la période d'occupation.
Distinguer les provisions de copropriété versées de leur régularisation, qui se traite l'année suivante.
Conserver les factures et relevés : en cas de contrôle, chaque charge doit être justifiée.

Que se passe-t-il si les charges dépassent les loyers ?

Au régime réel, l'excédent de charges forme un déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus, et la part liée aux intérêts, se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes (service-public.fr, fiche F1991, vérifiée le 15 avril 2026).

Le plafond est porté à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement de la classe E, F ou G à la classe A, B, C ou D, lorsque le devis a été accepté à partir du 5 novembre 2022 et que les dépenses sont payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027. L'imputation sur le revenu global est remise en cause si le logement cesse d'être loué avant le 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'imputation, sauf exceptions (licenciement, invalidité, décès). Le détail est dans notre article sur le déficit foncier et les travaux.

Comment ImmoFlow prépare votre choix et votre 2044 ?

Le module comptabilité d'ImmoFlow, inclus dans la formule Premium, reprend automatiquement les loyers encaissés et les dépenses que vous saisissez ou importez depuis vos relevés bancaires. Pour une location nue, il calcule le micro-foncier et le réel foncier sur les mêmes chiffres, ajoute le forfait de 20 € par local, suit les déficits reportables et produit un rapport fiscal à faire valider. Un simulateur compare les deux régimes selon la tranche marginale que vous indiquez.

ImmoFlow prépare les montants ligne par ligne, mais ne télétransmet pas la déclaration et ne remplace pas un expert-comptable : c'est vous, ou votre conseiller, qui déclarez. Pour une vue d'ensemble des règles, consultez la page-thème fiscalité des revenus fonciers.

Questions fréquentes

Le micro-foncier est-il automatique ?

Oui. Si les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € dans l'année et qu'aucun logement n'est exclu, le micro-foncier s'applique de plein droit. Il suffit de reporter le montant brut des loyers sur la déclaration de revenus, case 4BE, l'abattement de 30 % étant calculé par l'administration.

Peut-on déduire des travaux au micro-foncier ?

Non. L'abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir toutes les charges, y compris les travaux. Pour déduire des travaux d'entretien, de réparation ou d'amélioration, il faut être au régime réel, éventuellement sur option, en déposant une déclaration 2044.

Combien de temps dure l'option pour le régime réel ?

Trois ans au minimum, de façon irrévocable, pour l'ensemble des revenus fonciers du foyer (BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10). Au-delà, l'option se renouvelle chaque année par le simple dépôt d'une 2044, et le retour au micro-foncier redevient possible.

Que se passe-t-il au-dessus de 15 000 € de loyers ?

Le régime réel devient obligatoire pour l'année concernée : vous devez déposer une déclaration 2044 détaillant recettes et charges. Le seuil s'apprécie sur les revenus fonciers bruts de tout le foyer, y compris la quote-part issue de SCI à l'impôt sur le revenu et de SCPI.

Le micro-foncier permet-il un déficit foncier ?

Non. Le déficit foncier n'existe qu'au régime réel, lorsque les charges déductibles payées dépassent les loyers. Il s'impute alors sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, ou 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, le surplus se reportant sur dix ans.

Information à jour en octobre 2026 (revenus 2025 déclarés en 2026, seuils inchangés pour les revenus 2026 à la date de rédaction), donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil fiscal personnalisé. Sources : service-public.fr, fiche F1991 « Revenus locatifs (location non meublée) », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1991 (vérifiée le 15 avril 2026) ; BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10 « Régime micro-foncier », https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3973-PGP.html (publié le 6 mars 2025) ; BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-10 (forfait de 20 € par local) ; impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location : dois-je payer des prélèvements sociaux ? », https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/je-donne-un-bien-en-location-dois-je-payer-des-prelevements-sociaux (modifiée le 17 juillet 2026) ; code général des impôts, articles 31, 32 et 156 (cités via ces sources, consultés le 17 octobre 2026).