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En bref : au régime réel (location nue), lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. Il s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt), le surplus étant reportable : un levier puissant pour réduire l'impôt en cas de travaux.
Comment se crée un déficit foncier ?
Au régime réel, vous déduisez vos charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances…). Si leur total dépasse vos loyers encaissés, le résultat foncier devient négatif : c'est le déficit foncier. Il survient typiquement lors d'une année de travaux importants.
L'imputation sur le revenu global
Le déficit foncier s'impute sur votre revenu global (salaires, etc.) dans la limite de 10 700 € par an. Précisions :
- la fraction de déficit provenant des intérêts d'emprunt n'est imputable que sur les revenus fonciers (pas sur le revenu global) ;
- le déficit qui dépasse 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes (sur plusieurs années) ;
- des plafonds majorés temporaires ont existé pour certains travaux de rénovation énergétique — vérifiez le dispositif en vigueur à la date de vos travaux.
Quelles conditions respecter ?
Pour conserver l'avantage, le logement doit en principe rester loué nu pendant une certaine durée après l'imputation (plusieurs années). Un changement d'usage trop précoce peut entraîner une remise en cause. Vérifiez la durée d'engagement applicable.
Suivre précisément travaux et charges est essentiel pour justifier le déficit. Le module comptabilité d'ImmoFlow centralise ces pièces.
Questions fréquentes
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit imputable sur le revenu global ?
Non. La part de déficit issue des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.
Le déficit non utilisé est-il perdu ?
Non : le surplus au-delà de 10 700 € est reportable sur les revenus fonciers des années suivantes.
Pour aller plus loin
Information à jour en mai 2026, donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux, seuils et plafonds évoluent à chaque loi de finances : vérifiez toujours les barèmes en vigueur sur impots.gouv.fr ou auprès d'un professionnel.
Sujets : déficit foncier, travaux, revenus fonciers, réduction impôt