Révision de loyer IRL : calcul, dates et indice 2026

En bref : un loyer d'habitation ne peut être révisé en cours de bail que si le bail contient une clause de révision, une fois par an, selon l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE. Le calcul tient en une ligne : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours ÷ IRL du même trimestre de l'année précédente. Le dernier IRL publié, celui du 3e trimestre 2026, vaut 148,06 en métropole, soit +1,57 % sur un an.

Qu'est-ce que l'indice de référence des loyers (IRL) ?

L'IRL est l'indice trimestriel publié par l'INSEE qui fixe la hausse maximale qu'un bailleur peut appliquer chaque année au loyer d'un logement loué vide ou meublé. Selon service-public.fr, il est obtenu à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers sur les 12 derniers mois.

Il existe trois séries distinctes : métropole (continent), Corse et départements d'outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, La Réunion, Mayotte). Il faut utiliser celle du lieu où se trouve le logement. Les évolutions annuelles sont aujourd'hui identiques dans les trois zones, mais les valeurs en niveau diffèrent, et ce sont elles qui entrent dans le calcul.

Quel est l'indice de référence des loyers en 2026 ?

Au 17 octobre 2026, le dernier IRL publié est celui du 3e trimestre 2026 : 148,06 en métropole, en hausse de 1,57 % sur un an. L'INSEE l'a publié le 15 octobre 2026 et il est paru au Journal officiel le 16 octobre 2026. Un nouvel indice paraît chaque trimestre : vérifiez toujours la dernière valeur publiée.

Trimestre	IRL métropole	Évolution sur un an	Publication INSEE
3e trimestre 2026	148,06	+1,57 %	15/10/2026
2e trimestre 2026	148,37	+1,15 %	10/07/2026
1er trimestre 2026	146,60	+0,78 %	15/04/2026
4e trimestre 2025	145,78	+0,79 %	15/01/2026
3e trimestre 2025	145,77	+0,87 %	15/10/2025
2e trimestre 2025	146,68	+1,04 %	11/07/2025
1er trimestre 2025	145,47	+1,40 %	15/04/2025

Pour le 3e trimestre 2026, l'IRL vaut 143,80 en Corse et 145,21 dans les départements d'outre-mer, avec la même hausse de 1,57 %. Valeurs relevées le 17 octobre 2026 sur la série INSEE 001515333 et les tableaux de service-public.fr et de l'ANIL.

Quand peut-on réviser le loyer ?

Une fois par an au maximum, et seulement si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, le loyer ne peut pas être révisé en cours de bail (service-public.fr). La révision intervient à la date prévue par le bail : date anniversaire du contrat ou autre date convenue entre les parties.

Trois points sont à contrôler avant toute révision :

la clause : elle doit figurer dans le bail, vide (article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) ou meublé (article 25-9) ;
la date : celle fixée par le bail, une seule fois par période de douze mois ;
le logement : il ne doit pas relever d'un cas où la révision est interdite, en particulier un DPE classé F ou G (voir plus bas).

Si un complément de loyer s'applique, la révision porte sur le total du loyer de base et du complément. En meublé, des charges payées au forfait peuvent être révisées chaque année selon les mêmes règles. Les logements régis par la loi de 1948, conventionnés Anah ou sociaux suivent des règles propres.

Quel trimestre de référence retenir pour la révision ?

Celui indiqué dans le bail. À défaut, c'est le trimestre du dernier IRL publié à la date de signature du bail (service-public.fr). Ce trimestre reste ensuite le même chaque année : on compare toujours l'IRL de ce trimestre à celui du même trimestre de l'année précédente, jamais deux trimestres différents.

Exemple : un bail signé le 1er novembre 2025 sans trimestre précisé. Le dernier indice publié à cette date est celui du 3e trimestre 2025, paru le 15 octobre 2025. Le trimestre de référence de ce bail est donc le 3e trimestre, pour toute sa durée.

L'erreur la plus courante consiste à prendre « le dernier IRL publié » au moment de la révision au lieu du trimestre fixé par le bail. Le résultat peut alors dépasser la hausse autorisée et ouvrir la voie à une contestation.

Comment calculer la révision de loyer IRL ?

Il faut trois éléments : le loyer mensuel actuel hors charges, l'IRL du trimestre de référence de l'année en cours et l'IRL du même trimestre de l'année précédente. La formule est : nouveau loyer = loyer actuel × IRL de l'année en cours ÷ IRL de l'année précédente. Le résultat s'arrondit à la 2e décimale la plus proche.

Reprenons le bail signé le 1er novembre 2025, avec un loyer de 850,00 € hors charges et le 3e trimestre comme référence. Au 1er novembre 2026, date de la 1re révision :

Élément	Valeur
Loyer actuel hors charges	850,00 €
IRL du 3e trimestre 2026 (année en cours)	148,06
IRL du 3e trimestre 2025 (année précédente)	145,77
Calcul	850,00 × 148,06 ÷ 145,77
Nouveau loyer	863,35 €
Hausse mensuelle	+13,35 €, soit +1,57 %

Service-public.fr donne un exemple sur le 2e trimestre : un loyer de 600 € fixé le 20 juillet 2025 passe à 600 × 148,37 ÷ 146,68 = 606,91 € au 20 juillet 2026. Pour éviter les erreurs de saisie, notre calculateur gratuit de révision de loyer applique la formule avec les indices officiels.

La révision porte sur le loyer, pas sur les provisions pour charges : celles-ci s'ajustent lors de la régularisation annuelle, sur la base des dépenses réelles.

Que se passe-t-il si le bailleur oublie de réviser le loyer ?

Il dispose d'un an à compter de la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, la révision de l'année est perdue. Et même dans l'année, elle n'est pas rétroactive : elle ne s'applique qu'à partir de la date de la demande (article 17-1 de la loi de 1989, service-public.fr).

Avec le bail de l'exemple, la révision est due le 1er novembre 2026 :

demande envoyée le 1er novembre 2026 : le loyer de 863,35 € s'applique dès cette date ;
demande envoyée le 15 février 2027 : le nouveau loyer ne s'applique qu'à partir du 15 février 2027, sans rappel pour novembre, décembre et janvier ;
aucune demande avant le 31 octobre 2027 : la révision 2026 est perdue.

Le manque à gagner ne se limite pas à quelques mois : les loyers passés ne sont jamais réclamables, et l'année suivante la méthode prudente, conforme à la formule de service-public.fr, applique la variation de l'IRL sur un an au loyer resté non révisé. Les cas de figure sont détaillés dans notre article sur le délai de révision et la perte du droit du bailleur.

Dans quels cas la révision du loyer est-elle interdite ?

D'abord quand le bail ne contient pas de clause de révision. Ensuite pour les passoires énergétiques : la révision est interdite pour un logement classé F ou G au DPE dont le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. Enfin en bail mobilité.

Le gel F et G concerne aussi la majoration pour travaux et la contribution au partage des économies de charges (service-public.fr). Vérifiez donc la classe du DPE en vigueur avant chaque révision ; notre article sur le gel de la révision pour les passoires thermiques détaille les situations limites.

À noter : de l'IRL du 3e trimestre 2022 à celui du 1er trimestre 2024, la hausse annuelle de l'indice avait été plafonnée à 3,5 % en métropole (2,5 % outre-mer, 2 % en Corse), comme le montre le tableau de l'ANIL. Ce plafonnement temporaire ne s'applique plus aux indices publiés depuis.

Révision IRL ou augmentation de loyer : quelle différence ?

La révision IRL est la seule hausse annuelle prévue en cours de bail : elle suit l'indice et ne peut pas le dépasser. Une « augmentation » au-delà de l'IRL n'est possible, pendant le bail, que dans des cas précis et encadrés, liés à des travaux réalisés aux frais du bailleur.

Pour un logement vide, service-public.fr cite deux mécanismes : la majoration pour travaux d'amélioration (équipement nouveau, sécurité, baisse des dépenses d'entretien), convenue par une clause du bail ou un avenant, et la contribution au partage des économies de charges après des travaux d'économies d'énergie. Dans les communes soumises à l'encadrement des loyers, des plafonds s'appliquent en outre, notamment lors de la mise en location.

Comment informer le locataire de la révision ?

Par écrit. La révision n'est pas automatique : le bailleur doit en informer le locataire par courrier, de préférence en recommandé avec accusé de réception (service-public.fr). Le courrier indique le loyer actuel, les deux indices utilisés, le calcul, le nouveau montant et sa date d'effet.

Le locataire peut contester une révision mal calculée. Pour un litige de 5 000 € ou moins, une tentative de règlement amiable (commission départementale de conciliation, conciliateur de justice ou médiateur) est obligatoire avant de saisir le juge des contentieux de la protection, dans les 3 ans qui suivent la date de révision contestée. Conservez le courrier de révision pendant la location et 3 ans après.

Comment automatiser la révision IRL ?

En confiant à un logiciel le suivi des dates et des indices, tout en gardant la décision. Dans ImmoFlow, logiciel de gestion locative pour propriétaires bailleurs et agences, la révision fonctionne ainsi :

les IRL définitifs des trois zones (métropole, Corse, outre-mer) sont récupérés automatiquement auprès de l'INSEE ;
chaque jour, les baux arrivant à leur date de révision sont détectés : la révision est préparée avec le trimestre de référence du bail, et le bailleur est prévenu par e-mail et dans l'application ;
le nouveau loyer ne s'applique qu'après validation par le bailleur, jamais à son insu ;
un logement classé F ou G concerné par le gel est bloqué, et une révision non demandée dans l'année est signalée comme expirée plutôt qu'appliquée rétroactivement.

Le suivi des baux et de leurs échéances est présenté sur la page gestion des baux. Tous nos articles sur le sujet sont réunis dans le thème révision de loyer et IRL.

Questions fréquentes

La révision du loyer est-elle obligatoire ?

Non. Le bailleur peut la demander si le bail contient une clause de révision, mais rien ne l'y oblige. S'il ne la demande pas dans l'année qui suit la date prévue, la révision de cette année est perdue.

Quel IRL utiliser pour réviser un loyer en 2026 ?

Celui du trimestre de référence fixé par le bail, pour 2026, comparé au même trimestre de 2025. Au 3e trimestre 2026, l'IRL métropole vaut 148,06 contre 145,77 un an plus tôt, soit +1,57 %.

Peut-on réviser le loyer d'un logement meublé ?

Oui, aux mêmes conditions qu'en location vide : clause de révision, une fois par an, selon l'IRL (article 25-9 de la loi de 1989). En bail mobilité, en revanche, la révision en cours de bail est interdite.

Peut-on réviser le loyer d'un logement classé F ou G ?

Non, si le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 en métropole, ou depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. Le loyer reste alors figé tant que le logement reste classé F ou G.

Le locataire peut-il contester la révision ?

Oui, en cas d'erreur de calcul ou de révision interdite. Sous 5 000 €, une démarche amiable est obligatoire avant le juge des contentieux de la protection, qui doit être saisi dans les 3 ans suivant la date de révision contestée (service-public.fr).

Pour aller plus loin

Information à jour en octobre 2026, donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil juridique personnalisé. Sources : INSEE, série 001515333 « Indice de référence des loyers (IRL) » (https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333, mise à jour le 15 octobre 2026, consultée le 17 octobre 2026 via l'interface de données de l'INSEE) ; service-public.fr, fiches « Indice de référence des loyers (IRL) » (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723, vérifiée le 15 octobre 2026), « Augmentation et révision du loyer en cours de bail d'habitation » (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311, vérifiée le 8 août 2025), « Paiement du loyer d'un logement du secteur privé » (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34396, vérifiée le 24 février 2026) et « Durée de conservation des papiers » (https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F19134, vérifiée le 13 octobre 2026), consultées le 17 octobre 2026 ; ANIL, « Tableau de l'IRL » (https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/, consulté le 17 octobre 2026) ; loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 7-1, 17-1, 25-9 et 25-16, cités d'après service-public.fr.