IRL T2 2026 à 148,37 : calculez votre révision de loyer pas à pas

L'INSEE a publié l'indice de référence des loyers (IRL) du 2e trimestre 2026 : 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. Pour un bailleur dont la clause de révision arrive à échéance cet été ou à l'automne, la question est simple : combien puis-je appliquer, à quelle date, et comment calculer le nouveau loyer sans me tromper ? Voici les réponses chiffrées, sans détour.

À retenir

• L'IRL T2 2026 est fixé à 148,37, soit +1,15 % sur un an (source : INSEE).
• La formule légale est : nouveau loyer = loyer actuel × IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre un an avant.
• La révision ne s'applique qu'à la date anniversaire du bail ; elle n'est pas rétroactive au-delà d'un an.
• Les logements classés F ou G (passoires thermiques) ne peuvent pas bénéficier de cette hausse : le loyer est gelé.
• Si votre bail ne contient pas de clause de révision, vous ne pouvez pas revaloriser le loyer en cours de bail.

Quel est le cadre légal de la révision de loyer ?

La révision annuelle du loyer est encadrée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce texte pose trois conditions cumulatives : le bail doit comporter une clause de révision, la révision ne peut intervenir qu'une fois par an à la date prévue au contrat, et l'indice applicable est exclusivement l'IRL publié par l'INSEE.

L'IRL est calculé chaque trimestre à partir de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Sa publication trimestrielle est consultable directement sur la page officielle de l'INSEE. Comme le rappelle Service-Public.fr, cette règle s'applique aussi bien aux locations nues qu'aux locations meublées constituant la résidence principale du locataire.

Le trimestre de référence à utiliser est celui mentionné dans le bail. En l'absence de précision contractuelle, c'est le dernier IRL publié à la date de signature du bail qui fait foi, selon l'ANIL.

Comment calculer concrètement la hausse applicable ?

La formule est fixée par la loi et ne souffre aucune variante :

Nouveau loyer = Loyer en cours × IRL du trimestre de référence (année N) ÷ IRL du même trimestre (année N-1)

Avec l'IRL T2 2026 à 148,37 et l'IRL T2 2025 à 146,68 (valeur publiée par l'INSEE, soit la base de calcul du +1,15 %), le coefficient de revalorisation est de 1,01152. Autrement dit, pour chaque tranche de 100 € de loyer actuel, la hausse maximale autorisée est de 1,15 €.

Trois simulations chiffrées

Loyer actuel	IRL T2 2025 (N-1)	IRL T2 2026 (N)	Nouveau loyer maximum	Hausse mensuelle
600 €	146,68	148,37	606,91 €	+6,91 €
900 €	146,68	148,37	910,37 €	+10,37 €
1 200 €	146,68	148,37	1 213,82 €	+13,82 €

Ces montants sont des plafonds légaux, pas des obligations. Rien n'empêche un bailleur de renoncer à la révision ou de n'en appliquer qu'une partie — par exemple pour fidéliser un bon locataire ou éviter une procédure de départ.

Cas pratique détaillé : bail signé en septembre 2022

Prenons un appartement loué 850 € depuis septembre 2022. Le bail stipule que la révision intervient chaque année en septembre, sur la base de l'IRL du 2e trimestre. En septembre 2026, le bailleur applique donc l'IRL T2 2026 (148,37) et l'IRL T2 2025 (146,68).

Calcul : 850 × 148,37 ÷ 146,68 = 859,79 €, arrondi à 859,80 € selon les usages. La hausse est de 9,80 €/mois, soit 117,60 € sur l'année. Le bailleur doit informer son locataire par écrit avant la date anniversaire — l'absence de notification dans l'année fait perdre définitivement le bénéfice de la révision pour la période écoulée, comme nous l'avons détaillé dans notre article sur les délais et la perte de droits en matière de révision IRL.

Quel calendrier d'application selon la date anniversaire du bail ?

L'IRL T2 2026 (148,37) est utilisable par tous les bailleurs dont la date anniversaire tombe entre juillet et septembre 2026, si leur bail prévoit le 2e trimestre comme trimestre de référence. Mais attention : le trimestre de référence est celui du bail, pas celui de la date d'application.

Date anniversaire du bail	IRL à utiliser (si T2 comme référence)	IRL N-1 correspondant	Hausse applicable
Juillet 2026	IRL T2 2026 = 148,37	IRL T2 2025 = 146,68	+1,15 %
Août 2026	IRL T2 2026 = 148,37	IRL T2 2025 = 146,68	+1,15 %
Septembre 2026	IRL T2 2026 = 148,37	IRL T2 2025 = 146,68	+1,15 %
Octobre 2026	IRL T3 2026 (à paraître)	IRL T3 2025	À calculer à la publication

L'IRL T3 2026 sera publié par l'INSEE courant octobre 2026. Si votre bail arrive à échéance à l'automne, notez la date de publication dans votre agenda : vous ne pourrez appliquer la révision qu'à partir de ce moment.

Points de vigilance à ne pas négliger

La non-rétroactivité au-delà d'un an

Un bailleur qui oublie d'appliquer la révision une année peut-il la rattraper l'année suivante ? Non. La révision ne joue que pour l'avenir, à compter de la date à laquelle le bailleur en fait la demande. En revanche, si la demande est faite en cours d'année, la réglementation (Service-Public.fr) permet de récupérer les loyers révisés sur les 12 mois précédant la demande — mais pas au-delà. Passé ce délai, la hausse non réclamée est définitivement perdue.

Le cas des passoires thermiques : gel du loyer

Si votre logement est classé F ou G au DPE, la révision à la hausse est interdite depuis le 25 août 2022 en métropole. L'IRL T2 2026 à +1,15 % ne vous est donc pas applicable. Le loyer reste figé au montant en vigueur à cette date. Nous avons traité ce sujet en détail dans notre article dédié au gel de révision pour les passoires thermiques : si votre bien est concerné, consultez-le avant toute démarche.

Zones d'encadrement des loyers

Dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), la révision IRL s'applique normalement en cours de bail. En revanche, lors d'une remise en location, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral — indépendamment de l'IRL. L'ANIL rappelle que ces deux mécanismes sont distincts et cumulatifs.

Questions fréquentes

Mon bail ne mentionne pas de clause de révision : puis-je quand même appliquer l'IRL T2 2026 ?

Non. L'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 conditionne toute révision à l'existence d'une clause contractuelle explicite. En l'absence de cette clause, le loyer reste figé pour toute la durée du bail en cours. Vous ne pourrez l'ajuster qu'au moment du renouvellement, dans les conditions prévues par la loi.

Quel IRL utiliser si mon bail mentionne le 1er trimestre comme référence ?

Vous devez utiliser l'IRL T1 2026, publié début avril 2026, et non l'IRL T2 2026. Chaque bail a son propre trimestre de référence, inscrit dans le contrat. Appliquer le mauvais trimestre expose le bailleur à une contestation du locataire et à une obligation de remboursement du trop-perçu.

Dois-je notifier le locataire par écrit avant d'appliquer la hausse ?

La loi n'impose pas de forme particulière pour la notification, mais un courrier simple ou un email avec accusé de réception constituent une preuve en cas de litige. La hausse ne peut prendre effet qu'à compter de la demande du bailleur : si vous attendez trois mois après la date anniversaire pour notifier, vous perdez trois mois de révision.

Puis-je arrondir le nouveau loyer au centime supérieur ?

Aucune règle légale n'impose un arrondi particulier. En pratique, l'usage est d'arrondir au centime le plus proche, voire à l'euro entier par accord amiable avec le locataire. L'essentiel est de ne pas dépasser le plafond calculé avec la formule légale.

L'IRL T2 2026 à +1,15 % est-il définitif ou peut-il être révisé ?

L'INSEE publie les indices IRL en données définitives chaque trimestre. Une fois publié, l'indice n'est pas modifié a posteriori. La valeur 148,37 pour le T2 2026, relayée notamment par Immobilier Danger, peut être vérifiée directement sur la série statistique officielle de l'INSEE.

Avec un IRL T2 2026 à +1,15 %, la revalorisation reste modérée — nettement en dessous des pics de 2022-2023 — mais elle est légitime et applicable dès la prochaine date anniversaire de votre bail. L'essentiel est de respecter le bon trimestre de référence, de notifier dans les délais, et de vérifier au préalable que votre logement n'est pas soumis au gel des passoires thermiques. Ce sont trois vérifications rapides qui évitent la quasi-totalité des erreurs.

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