Encadrement des loyers : villes, plafonds et sanctions 2026

En bref : dans les territoires qui l'ont demandé (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble, Pays Basque…), le loyer hors charges d'un logement ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence fixé chaque année par le préfet augmenté de 20 %. Ce dispositif expérimental de la loi ELAN arrive à échéance fin novembre 2026 ; sa prolongation est en débat au Parlement en octobre 2026.

Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?

L'encadrement des loyers plafonne le niveau du loyer à la signature d'un bail, dans certaines communes où la demande de logements dépasse fortement l'offre. Il a été créé à titre expérimental par l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN, pour les collectivités volontaires, puis prolongé par la loi n° 2022-217 du 21 février 2022, dite loi 3DS (ecologie.gouv.fr, page mise à jour le 28 octobre 2025).

Il concerne les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale. Chaque année, le préfet publie par arrêté, pour chaque secteur géographique, des loyers de référence au mètre carré de surface habitable, selon le type de location (vide ou meublée), le nombre de pièces et l'époque de construction.

Encadrement des loyers ou zone tendue : quelle différence ?

Ce sont deux dispositifs distincts, souvent confondus. L'encadrement des loyers fixe un plafond au mètre carré dans une liste limitée de communes volontaires. La zone tendue, beaucoup plus large, limite seulement la hausse du loyer entre deux locataires : le nouveau loyer ne peut pas, en principe, dépasser celui du précédent locataire, sauf exceptions (travaux, loyer manifestement sous-évalué).

Critère	Encadrement du niveau des loyers	Limitation des hausses en zone tendue
Ce qui est limité	Le montant du loyer, au mètre carré	L'augmentation du loyer à la relocation
Territoires	Communes volontaires listées par décret (environ 70 communes)	Toutes les communes classées en zone tendue
Base légale	Loi ELAN, article 140 (expérimental)	Loi du 6 juillet 1989, article 18, et décret reconduit chaque année
Échéance	Fin novembre 2026, sauf prolongation votée	Décret en vigueur jusqu'au 31 juillet 2027 à la date de rédaction

Dans une commune encadrée, les deux règles se cumulent : le loyer doit respecter le plafond et, à la relocation, la limitation des hausses.

Quelles villes appliquent l'encadrement des loyers en 2026 ?

Neuf territoires appliquent l'encadrement en octobre 2026, d'après service-public.fr (fiche F1314, vérifiée le 1er août 2026) et le ministère du Logement (ecologie.gouv.fr) :

Territoire	Application depuis
Paris	1er juillet 2019
Lille, Hellemmes et Lomme	1er mars 2020
Plaine Commune (Aubervilliers, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine…)	1er juin 2021
Lyon et Villeurbanne	1er novembre 2021
Est Ensemble (Montreuil, Pantin, Bagnolet…)	1er décembre 2021
Montpellier	1er juillet 2022
Bordeaux	15 juillet 2022
Pays Basque (24 communes)	25 novembre 2024
Grenoble-Alpes Métropole (une partie des communes)	20 janvier 2025

Depuis le 13 juin 2025, une expérimentation distincte est également ouverte dans les départements d'outre-mer (ecologie.gouv.fr). Pour vérifier une adresse précise, notre page encadrement des loyers indique si la commune est concernée et renvoie vers le simulateur officiel du territoire.

Comment calculer le loyer maximum autorisé ?

Le loyer de base (hors charges et hors complément) ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable. Le loyer de référence correspond au loyer médian relevé par l'observatoire local des loyers ; le majoré vaut ce montant augmenté de 20 %, le minoré ce montant diminué de 30 % (ecologie.gouv.fr).

Loyer	Définition	Exemple fictif : référence à 25 €/m², logement de 40 m²
Loyer de référence	Loyer médian du secteur et du type de logement	25 €/m², soit 1 000 € par mois
Loyer de référence majoré	Référence + 20 % : plafond à ne pas dépasser	30 €/m², soit 1 200 € par mois au maximum
Loyer de référence minoré	Référence − 30 % : repère pour le locataire	17,50 €/m², soit 700 € par mois

Les valeurs réelles changent chaque année et par quartier : utilisez toujours l'arrêté préfectoral en vigueur à la date de signature du bail, et la surface habitable exacte.

Quand peut-on demander un complément de loyer ?

Un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base seulement si celui-ci est égal au loyer de référence majoré et si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements comparables du secteur. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail (service-public.fr, fiche F1314).

Pour un bail signé depuis le 18 août 2022, le complément est interdit si le logement présente notamment des sanitaires sur le palier, des traces d'humidité, une classe F ou G au diagnostic de performance énergétique, des fenêtres laissant passer l'air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, des infiltrations, des problèmes d'évacuation d'eau, une installation électrique dégradée ou une mauvaise exposition de la pièce principale. Le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation, dans les trois mois suivant la signature du bail selon service-public.fr.

Que doivent mentionner le bail et l'annonce ?

Dans une commune encadrée, le bail doit indiquer le loyer de base, le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur à la signature, ainsi que, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer. Les mêmes montants doivent figurer dans l'annonce de location (service-public.fr, fiche F1314). Le contrat type de bail prévoit des rubriques dédiées.

Que risque un bailleur qui dépasse le plafond ?

Le locataire peut saisir gratuitement la commission départementale de conciliation, puis le juge des contentieux de la protection, pour obtenir la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu. Indépendamment, le préfet peut mettre le bailleur en demeure de se mettre en conformité dans un délai de deux mois, puis prononcer une amende administrative pouvant aller jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale (loi ELAN, article 140, VII ; service-public.fr, fiche F1314).

La sanction ne remplace pas la mise en conformité : le loyer doit être ramené au plafond et l'excédent restitué au locataire.

Comment l'encadrement s'articule-t-il avec la révision IRL ?

L'encadrement plafonne le loyer à la signature ; la révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) fait évoluer ce loyer en cours de bail, si une clause le prévoit. Lorsque le bail comporte un complément de loyer, la révision s'applique au loyer de base augmenté du complément (service-public.fr, fiche F1311). Par ailleurs, en métropole, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé ni majoré pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022.

L'encadrement des loyers s'arrête-t-il en novembre 2026 ?

À la date de rédaction (17 octobre 2026), l'expérimentation s'achève fin novembre 2026 : le 23 novembre selon le rapport du Sénat, le 24 novembre selon l'arrêté préfectoral parisien. Aucune prolongation n'est encore votée définitivement. Le sort du dispositif dépend de la proposition de loi « pour retrouver la confiance et l'équilibre dans les rapports locatifs » (Sénat, texte n° 217).

• 11 décembre 2025 : l'Assemblée nationale adopte le texte, qui pérennise l'encadrement.
• 14 octobre 2026 : la commission des affaires économiques du Sénat (rapport n° 47) retient plutôt une prolongation limitée à deux ans, à périmètre constant, et un délai unique d'un an pour l'action en diminution de loyer et pour la contestation du complément de loyer.
• 21 octobre 2026 : examen en séance publique au Sénat. Si le Sénat adopte une version différente de celle de l'Assemblée, le texte repartira en navette ou en commission mixte paritaire.

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et examiné en commission à l'Assemblée depuis le 23 septembre 2026, ne contient pas, dans la version adoptée par le Sénat, de disposition sur l'encadrement des loyers. Les scénarios possibles pour les bailleurs sont détaillés dans notre article sur l'échéance de l'expérimentation. En attendant un texte promulgué, continuez d'appliquer les arrêtés en vigueur.

Comment ImmoFlow vous aide ?

La page encadrement des loyers d'ImmoFlow, gratuite, indique si votre commune fait partie d'un territoire encadré, avec ses dates d'application, et renvoie vers le simulateur officiel pour connaître les loyers de référence de votre adresse. Le bilan de santé gratuit de votre location reprend ce contrôle. Pour suivre l'actualité du dispositif, consultez la page-thème encadrement des loyers.

Questions fréquentes

Qu'est-ce que le loyer de référence majoré ?

C'est le plafond au mètre carré à ne pas dépasser dans une commune encadrée. Il est égal au loyer de référence, fixé chaque année par arrêté préfectoral selon le secteur et le type de logement, augmenté de 20 %. Le loyer de base du bail ne peut pas aller au-delà, sauf complément de loyer justifié.

L'encadrement des loyers s'applique-t-il en zone tendue partout en France ?

Non. La zone tendue limite seulement la hausse du loyer entre deux locataires, dans de nombreuses communes. Le plafonnement au mètre carré ne s'applique que dans neuf territoires volontaires, dont Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Grenoble et le Pays Basque.

L'encadrement concerne-t-il les locations meublées ?

Oui. Les arrêtés préfectoraux fixent des loyers de référence distincts pour les logements vides et pour les logements meublés loués à titre de résidence principale. Le plafond applicable dépend donc du type de location, en plus du secteur, du nombre de pièces et de l'époque de construction.

Quelle amende en cas de non-respect de l'encadrement ?

Après une mise en demeure restée sans effet pendant deux mois, le préfet peut infliger une amende administrative allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Le locataire peut en parallèle obtenir la baisse du loyer et le remboursement du trop-perçu.

L'encadrement des loyers prend-il fin en novembre 2026 ?

L'expérimentation arrive à échéance fin novembre 2026. En octobre 2026, le Parlement examine sa prolongation : l'Assemblée a voté la pérennisation, la commission du Sénat propose deux ans à périmètre constant, avec une séance publique le 21 octobre 2026. Vérifiez le texte promulgué avant de fixer un loyer.

Information à jour au 17 octobre 2026, donnée à titre indicatif et ne remplaçant pas un conseil juridique personnalisé. Sources : service-public.fr, fiche F1314 « Encadrement des loyers », https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F1314 (vérifiée le 1er août 2026) ; ecologie.gouv.fr, « Encadrement des loyers », https://www.ecologie.gouv.fr/politiques-publiques/encadrement-loyers (mise à jour le 28 octobre 2025) ; service-public.fr, fiche F1311 « Augmentation et révision du loyer en cours de bail » ; Sénat, dossier législatif de la proposition de loi n° 217, https://www.senat.fr/dossier-legislatif/ppl25-217.html, et rapport n° 47 du 14 octobre 2026, https://www.senat.fr/rap/l26-047/l26-047.html (consultés le 17 octobre 2026) ; Sénat, projet de loi n° 801, https://www.senat.fr/dossier-legislatif/pjl25-801.html, et texte adopté n° 157 du 8 juillet 2026 (consultés le 17 octobre 2026) ; loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 140, citée via ces sources (Légifrance n'ayant pas pu être consulté sans JavaScript ; texte relu sur Légifrance par l'équipe ImmoFlow le 16 octobre 2026). Pays Basque et Grenoble : arrêtés des préfectures des Pyrénées-Atlantiques et de l'Isère.