Encadrement des loyers : que se passe-t-il après le 25 novembre 2026 ?

Depuis 2019 à Paris, puis progressivement dans une dizaine d'agglomérations, l'encadrement du niveau des loyers soumet les bailleurs à des loyers de référence fixés par arrêté préfectoral. Ce dispositif repose sur une base légale expérimentale qui, sauf intervention du législateur, s'éteindra le 25 novembre 2026. Or, à la date du 18 juin 2026, la loi de pérennisation votée par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025 n'a toujours pas été promulguée. Pour un bailleur qui loue à Paris, Bordeaux ou Montpellier, la question n'est plus théorique : que se passe-t-il si le cadre juridique disparaît ?

À retenir

• L'encadrement du niveau des loyers repose sur l'article 140 de la loi 3DS (n° 2022-217 du 21 février 2022), dont l'expérimentation expire le 25 novembre 2026.
• Une loi de pérennisation a été votée à l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025, mais n'est pas encore promulguée à ce jour.
• Si aucun texte n'est promulgué avant l'échéance, les arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence perdent leur base légale : les bailleurs ne seraient plus tenus de les respecter.
• L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue (IRL) est un mécanisme distinct, pérenne, qui ne serait pas affecté par cette expiration.
• Trois scénarios sont possibles d'ici novembre : promulgation à temps, vide juridique temporaire, ou reconduction par ordonnance. Chaque scénario implique des actions différentes pour le bailleur.

Deux dispositifs à ne pas confondre

Avant d'aller plus loin, une clarification s'impose — et nous l'avons déjà abordée dans notre article sur l'encadrement des loyers en zone tendue. Il existe en France deux mécanismes distincts, souvent confondus dans les discussions entre bailleurs.

Le premier est l'encadrement de l'évolution des loyers : en zone tendue, un bailleur ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires au-delà du loyer précédent (sauf complément de loyer justifié). Ce mécanisme est inscrit dans la loi ALUR de 2014, il est pérenne et ne sera pas affecté par l'échéance de novembre 2026.

Le second est l'encadrement du niveau des loyers : dans les communes qui ont demandé à y participer, un loyer de référence par type de bien est fixé par arrêté préfectoral. Le bailleur ne peut pas dépasser ce loyer de référence majoré de 20 %. C'est ce second mécanisme, expérimental, qui est en jeu ici.

Mécanisme	Base légale	Périmètre	Statut au 25/11/2026
Encadrement de l'évolution des loyers	Loi ALUR 2014	Toutes les zones tendues (1 149 communes)	Pérenne, non concerné
Encadrement du niveau des loyers	Loi 3DS n° 2022-217, art. 140	Communes volontaires (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.)	Expire sauf pérennisation

Quelle est la base légale exacte qui expire ?

L'article 140 de la loi n° 2022-217 du 21 février 2022 (dite loi 3DS) a prolongé et élargi l'expérimentation initialement créée par la loi ELAN de 2018. Il fixe une durée maximale de l'expérimentation à cinq ans à compter de sa publication, soit jusqu'au 25 novembre 2026. Passé cette date, sans texte de remplacement, les arrêtés préfectoraux qui définissent les loyers de référence dans chaque commune n'ont plus de fondement législatif.

Concrètement, c'est l'ensemble de l'architecture du dispositif qui repose sur cet article : les décrets d'application, les arrêtés préfectoraux annuels, les obligations d'affichage dans les annonces, les sanctions pour dépassement. Tout cela tient à cette seule disposition expérimentale.

Où en est la pérennisation votée en décembre 2025 ?

Comme le signale Hagnere Patrimoine (vérifié au 4 juin 2026), l'Assemblée nationale a voté une loi de pérennisation le 11 décembre 2025. Mais voter une loi et la promulguer sont deux étapes distinctes : entre les deux, il peut y avoir une navette parlementaire, un passage au Sénat, une saisine du Conseil constitutionnel, voire un blocage politique.

À la date du 18 juin 2026, ce texte n'a pas encore été promulgué. Il reste donc moins de cinq mois avant l'échéance du 25 novembre. Le calendrier parlementaire estival (sessions extraordinaires, rentrée de septembre) rend la situation tendue, sans être désespérée.

Quels sont les scénarios possibles pour les bailleurs ?

Trois trajectoires sont envisageables, avec des conséquences pratiques très différentes selon le scénario qui se matérialise.

Scénario 1 : la loi est promulguée avant le 25 novembre 2026

C'est le scénario le plus probable si la navette parlementaire reprend normalement à la rentrée de septembre. Dans ce cas, rien ne change pour le bailleur : les loyers de référence restent applicables, les obligations d'affichage dans les annonces perdurent, et les sanctions pour dépassement (remboursement du trop-perçu, amende jusqu'à 5 000 € pour une personne physique selon Service-Public.fr) demeurent en vigueur.

La seule incertitude dans ce scénario porte sur le contenu exact de la loi de pérennisation : élargit-elle le périmètre des communes éligibles ? Modifie-t-elle les conditions d'application du complément de loyer ? Ces détails ne sont pas encore publics.

Scénario 2 : vide juridique temporaire après le 25 novembre

Si la promulgation intervient après l'échéance, même de quelques semaines, une zone grise juridique s'ouvre. Les arrêtés préfectoraux en vigueur perdent leur assise légale. Un bailleur qui signe un bail après le 25 novembre dans ce contexte ne serait théoriquement plus contraint par le loyer de référence.

Mais attention : la prudence s'impose. Les tribunaux ont tendance à interpréter les lacunes législatives de manière restrictive, et une rétroactivité de la loi de pérennisation n'est pas exclue. Fixer un loyer délibérément au-dessus du loyer de référence pendant un vide juridique, puis se retrouver contraint de le baisser rétroactivement, créerait une situation inconfortable avec le locataire.

Scénario 3 : reconduction par ordonnance ou mesure transitoire

Le gouvernement dispose de la faculté de prendre des ordonnances pour proroger temporairement un dispositif en attente de loi définitive. Ce scénario, moins probable mais non exclu, permettrait d'éviter le vide juridique sans attendre la promulgation complète. Selon l'ANIL, qui suit de près l'évolution du dispositif, aucune annonce en ce sens n'avait été faite à la date de rédaction de cet article.

Quelles villes sont concrètement concernées ?

Le dispositif d'encadrement du niveau des loyers ne s'applique pas automatiquement à toutes les zones tendues. Seules les communes qui en ont fait la demande et obtenu un décret d'autorisation sont concernées. À la date du 18 juin 2026, les agglomérations engagées dans l'expérimentation comprennent notamment Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, ainsi que plusieurs communes d'Île-de-France (Aubervilliers, Saint-Denis, Villejuif…) et d'autres métropoles ayant rejoint le dispositif plus récemment.

Si vous louez dans l'une de ces villes, c'est votre situation qui est directement en jeu. Si vous louez dans une zone tendue classique hors de ces agglomérations, seul l'encadrement de l'évolution des loyers vous concerne — et celui-ci reste intact.

Cas pratique chiffré : un bailleur parisien face à l'échéance

Prenons un exemple concret. Marie possède un appartement de 35 m² meublé dans le 11e arrondissement de Paris, loué 1 050 €/mois charges comprises. Le loyer de référence majoré pour ce type de bien est fixé (à titre illustratif, les loyers de référence parisiens étant révisés annuellement par arrêté préfectoral) à environ 1 100 €/mois. Marie est donc dans les clous.

Si l'expérimentation expire sans pérennisation et qu'elle signe un nouveau bail en décembre 2026, elle pourrait théoriquement fixer librement son loyer. Le marché parisien pour ce type de bien se situe plutôt autour de 1 200 à 1 300 €/mois en meublé selon les données de marché disponibles. La différence représenterait 150 à 250 €/mois, soit 1 800 à 3 000 €/an.

Mais si la loi est promulguée rétroactivement ou si un arrêté transitoire maintient les plafonds, Marie devrait soit baisser le loyer, soit faire face à une demande de remboursement du trop-perçu par son locataire. Le jeu n'en vaut probablement pas la chandelle pour quelques semaines d'incertitude.

Les erreurs à éviter dans cette période d'incertitude

La première erreur serait de considérer que le silence du législateur vaut autorisation. Un vide juridique n'est pas une liberté contractuelle garantie : les tribunaux peuvent combler ce vide de manière défavorable au bailleur, surtout sur un sujet aussi sensible politiquement que les loyers parisiens.

La deuxième erreur serait d'anticiper une hausse de loyer avant même que l'expiration soit confirmée. Modifier un loyer en cours de bail reste soumis aux règles habituelles (IRL, date anniversaire) quelle que soit l'évolution du dispositif d'encadrement.

Enfin, ne confondez pas les deux dispositifs au moment de rédiger une annonce. Même en cas de vide juridique sur le niveau des loyers, l'encadrement de l'évolution reste applicable en zone tendue. Supprimer la mention du loyer de référence dans une annonce avant que la base légale soit effectivement caduque exposerait le bailleur à un risque de sanction.

Questions fréquentes

Si l'expérimentation expire, mes obligations disparaissent-elles immédiatement ?

Pas nécessairement. Un vide juridique ne signifie pas une liberté immédiate et sans risque. Les arrêtés préfectoraux pourraient continuer à produire des effets le temps que les tribunaux tranchent, et une loi rétroactive reste possible. La prudence s'impose sur tout bail signé dans la période d'incertitude.

L'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue est-il aussi concerné ?

Non. L'encadrement de l'évolution des loyers repose sur la loi ALUR de 2014, qui est une loi pérenne. Il continuera de s'appliquer dans les 1 149 communes en zone tendue, quelle que soit l'issue de la pérennisation de la loi 3DS.

Comment savoir si mon logement est soumis à l'encadrement du niveau des loyers ?

Votre commune doit avoir obtenu un décret d'autorisation spécifique pour participer à l'expérimentation. L'ANIL tient à jour la liste des communes concernées. Si votre commune est en zone tendue mais n'a pas demandé à rejoindre l'expérimentation, seul l'encadrement de l'évolution s'applique.

Que faire si je dois signer un nouveau bail entre novembre et décembre 2026 ?

Attendez si possible que la situation législative soit clarifiée, ou fixez un loyer conforme aux loyers de référence actuels. C'est la position la plus sûre juridiquement, et elle vous évite d'avoir à renegocier le loyer à la baisse en cours de bail si la pérennisation est promulguée rétroactivement.

La pérennisation pourrait-elle changer les règles du complément de loyer ?

C'est une possibilité que plusieurs observateurs évoquent, mais le contenu exact du texte en cours de navette parlementaire n'est pas encore public à ce jour. Il faudra analyser la loi promulguée dès sa publication au Journal officiel pour évaluer les éventuels changements sur le complément de loyer ou les critères d'éligibilité des communes.

La situation est inédite : pour la première fois depuis la création du dispositif, les bailleurs des grandes métropoles font face à une incertitude sur la base légale même de l'encadrement. La décision à prendre est simple en pratique — ne pas anticiper une liberté tarifaire qui n'est pas encore acquise — mais elle demande une veille active sur le calendrier parlementaire des prochains mois. La rentrée de septembre 2026 sera décisive.

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