Charges récupérables : ce que vous ne pouvez PAS facturer à votre locataire

Vous avez refacturé le ravalement de façade à votre locataire, ou répercuté les honoraires de votre syndic sur les charges annuelles ? Ce type d'erreur est plus fréquent qu'on ne le croit. Le problème n'est pas seulement moral : une charge facturée en dehors de la liste légale expose le bailleur à une demande de remboursement, pendant trois ans. Voici ce que le décret dit vraiment — poste par poste.

À retenir

• Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 établit une liste exhaustive des charges récupérables : toute charge absente de cette liste reste à la charge exclusive du bailleur.
• Une clause de bail qui transfère au locataire une charge non prévue par le décret est sans effet, même signée par les deux parties : les règles sur les charges sont d'ordre public.
• Le locataire peut réclamer le remboursement des sommes indûment perçues sur le fondement de la répétition de l'indu (article 1302 du Code civil), dans un délai de prescription de 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).
• Les postes les plus souvent facturés à tort : ravalement de façade, remplacement de chaudière, certains honoraires de syndic et les primes d'assurance du bailleur.
• En copropriété, seule la quote-part des charges de copropriété correspondant aux postes listés dans le décret est récupérable — pas la totalité de l'appel de fonds.

Un décret vieux de près de quarante ans, mais toujours contraignant

Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives récupérables sur le locataire. Ce texte n'a pas été remplacé : il s'applique aux baux d'habitation régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu'il s'agisse d'un logement vide ou meublé. En meublé, il s'applique directement quand les charges sont payées par provisions ; si le bail prévoit un forfait, le montant de celui-ci est fixé en fonction de ces mêmes charges récupérables (article 25-10 de la loi).

La nature de cette liste est souvent mal comprise. Il ne s'agit pas d'exemples ou d'une orientation générale : c'est une liste limitative, ce qui signifie que tout ce qui n'y figure pas est, par définition, exclu. Comme le précise Service-Public.fr, le bailleur ne peut récupérer que les charges expressément mentionnées dans ce décret.

L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 renvoie explicitement à ce décret pour définir ce que recouvre la notion de « charges locatives ». Autrement dit, la loi et le décret forment un bloc : l'un sans l'autre ne suffit pas à justifier une facturation.

Quelles charges figurent réellement dans le décret ?

Le décret organise les charges récupérables en grandes catégories. En voici les principales, telles que les recense également l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement).

Catégorie	Exemples récupérables	Exemples NON récupérables
Ascenseurs et monte-charge	Électricité, entretien courant, menues réparations	Remplacement du moteur, réfection complète de la cabine
Eau froide, eau chaude, chauffage collectif	Fourniture d'eau, entretien des compteurs, purges	Remplacement de la chaudière collective ou individuelle
Parties communes intérieures	Produits d'entretien, électricité des parties communes, contrat de nettoyage	Ravalement de façade, peinture des halls (travaux de conservation)
Espaces verts	Coupe, désherbage, arrosage, plants et plantes de remplacement	Plantation d'arbres, création d'un espace vert, réfection des massifs, plates-bandes ou haies
Taxes et redevances	Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), redevance assainissement	Taxe foncière, impôt sur le revenu locatif, taxe d'habitation (supprimée pour les résidences principales)
Honoraires de gestion (copropriété)	Rémunération du gardien ou concierge, à hauteur de 75 % ou 40 % selon ses tâches	Honoraires de syndic de gestion courante, frais d'assemblée générale

Les quatre postes que les bailleurs facturent le plus souvent à tort

La confusion vient souvent du fait que ces dépenses sont réelles, légitimes pour le bailleur, et parfois importantes. Mais leur légitimité financière ne suffit pas à les rendre récupérables.

1. Le ravalement de façade

C'est probablement l'erreur la plus répandue en copropriété. Le ravalement est un travail de conservation de l'immeuble, pas un service rendu au locataire. Il ne figure pas dans le décret 87-713. Même si la copropriété l'a voté en assemblée générale et que le bailleur a reçu un appel de fonds, cette dépense ne peut pas être répercutée — ni en totalité, ni partiellement.

2. Le remplacement de la chaudière

L'entretien annuel de la chaudière individuelle est récupérable (contrat de maintenance, petites pièces d'usure). En revanche, le remplacement complet de l'appareil relève de la conservation du logement et reste à la charge exclusive du bailleur. La frontière entre « réparation locative » et « gros entretien » est ici nette : le décret mentionne les « menues réparations » et l'entretien, pas le renouvellement du matériel.

3. Les honoraires de syndic de gestion courante

En copropriété, les bailleurs confondent souvent l'intégralité des charges de copropriété avec les charges récupérables. Or, comme le rappelle l'ANIL, seule la quote-part correspondant aux postes listés dans le décret est répercutable. Les honoraires du syndic pour la gestion administrative courante (suivi des comptes, convocations AG, correspondance) ne figurent pas dans le décret. Seuls les frais de personnel d'immeuble (gardien, employé d'immeuble) sont partiellement récupérables, selon des règles précises liées à la nature des tâches effectuées.

4. La prime d'assurance du bailleur

L'assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou la garantie loyers impayés (GLI) sont des contrats souscrits dans l'intérêt exclusif du bailleur. Elles ne figurent pas dans le décret. Les facturer au locataire — même partiellement, même sous une autre dénomination dans le décompte de charges — constitue une perception indue.

Cas pratique : que se passe-t-il concrètement en cas de sur-facturation ?

Scénario chiffré

Un bailleur loue un appartement en copropriété à Paris. Chaque année, il régularise les charges en incluant dans son décompte :

• Quote-part du ravalement de façade voté en AG : 480 €
• Honoraires de syndic (gestion courante) : 120 €
• Prime d'assurance PNO : 90 €

Total surfacturé : 690 € par an. Sur trois ans de bail, cela représente 2 070 € perçus sans base légale.

La conséquence juridique : nullité et répétition de l'indu

Une clause de bail qui met à la charge du locataire une dépense non prévue par le décret est privée d'effet : la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public et l'article 23 renvoie à une liste limitative. En cas de désaccord, c'est au juge de trancher. Le locataire peut donc demander le remboursement des sommes indûment versées, dans le délai de prescription de trois ans.

Le fondement juridique est l'article 1302 du Code civil, qui consacre le principe de la répétition de l'indu : « Tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. » Le délai de prescription applicable est de 3 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le trop-perçu (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

En pratique, cela signifie qu'un locataire, même parti, peut réclamer le remboursement des charges indûment payées dans les trois ans qui suivent le moment où il a connu ou aurait dû connaître le trop-perçu, par exemple à réception du décompte de régularisation. Une demande en commission de conciliation ou devant le tribunal judiciaire suffit.

Points de vigilance pour le bailleur en copropriété

La situation est plus complexe en copropriété, car le bailleur reçoit un appel de fonds global qui mélange charges récupérables et non récupérables. Deux erreurs sont fréquentes.

La première consiste à répercuter l'intégralité de l'appel de fonds trimestriel sans ventilation. C'est une erreur : le bailleur doit décomposer les charges et n'appliquer la récupération qu'aux postes autorisés par le décret. La deuxième erreur est symétrique : ne répercuter aucune charge de copropriété par crainte de se tromper, alors que certains postes (eau, entretien des parties communes, électricité) sont bien récupérables.

La solution pratique est de demander à son syndic un tableau de répartition distinguant les charges récupérables des charges non récupérables. Certains syndics le fournissent automatiquement ; d'autres doivent être sollicités explicitement. Ce document est la base de tout décompte de charges défendable.

Questions fréquentes

Peut-on prévoir dans le bail des charges récupérables supplémentaires par accord entre les parties ?

Non. La liste du décret 87-713 s'impose aux parties : aucune clause contractuelle ne peut l'étendre. Même si le locataire a signé un bail mentionnant une charge non prévue par le décret, cette clause est nulle. La liberté contractuelle s'arrête là où la loi impérative commence.

La taxe foncière est-elle récupérable sur le locataire ?

Non, sauf exception très encadrée. La taxe foncière est un impôt dû par le propriétaire en sa qualité de propriétaire. Elle ne figure pas dans le décret 87-713. Seule la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), qui constitue une composante distincte de la taxe foncière, est récupérable — à condition d'être clairement identifiée sur l'avis fiscal et refacturée séparément.

Un locataire peut-il contester des charges facturées il y a plus de trois ans ?

En principe, non : le délai de prescription est de 3 ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître le trop-perçu (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Toutefois, si le locataire peut démontrer qu'il n'a eu connaissance de la surfacturation qu'à une date récente (par exemple, à la lecture d'un décompte détaillé en fin de bail), le point de départ du délai peut être décalé. La prudence s'impose donc, même pour des charges anciennes.

Les charges récupérables sont-elles les mêmes pour un bail meublé et un bail vide ?

Oui pour la liste : le décret 87-713 vaut pour les baux vides comme pour les baux meublés à titre de résidence principale. La différence tient au mode de paiement. En meublé, le bail peut prévoir des provisions, régularisées comme en vide, ou un forfait sans régularisation, révisable chaque année et dont le montant est fixé en fonction de ces mêmes charges (article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989). Pour un bail mobilité, le forfait est obligatoire (article 25-18).

Comment justifier le montant des charges récupérées lors de la régularisation annuelle ?

Le bailleur doit être en mesure de produire les pièces justificatives correspondant à chaque poste récupéré (factures, contrats d'entretien, relevés de consommation). Le décompte par nature de charges est communiqué au locataire un mois avant la régularisation ; ensuite, durant six mois à compter de son envoi, les pièces justificatives sont tenues à sa disposition. L'absence de justificatifs fragilise la position du bailleur en cas de contestation.

Maîtriser la liste limitative du décret 87-713 n'est pas un exercice théorique : c'est une protection concrète contre un risque de remboursement que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard, souvent à l'occasion d'un départ conflictuel. Si vous avez un doute sur un poste particulier, le réflexe est simple : chercher sa mention explicite dans le décret. Si elle n'y est pas, la charge reste à votre charge. Nous avions traité le mécanisme de la régularisation annuelle dans un article dédié sur le blog ImmoFlow ; l'angle ici est différent — il s'agit de savoir ce qu'on ne peut pas facturer, avant même de parler de comment régulariser.

ImmoFlow vous aide à suivre vos baux, vos loyers et vos charges locatives en autonomie, avec les bons postes déjà distingués pour ne pas mélanger récupérable et non récupérable dans vos décomptes annuels.