TEOM : cette taxe que vous pouvez refacturer à votre locataire

Chaque automne, votre avis de taxe foncière arrive dans votre boîte aux lettres. Vous réglez la somme, et c'est tout. Ce que beaucoup de propriétaires bailleurs ignorent, c'est qu'une ligne bien précise de cet avis — la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères — peut être récupérée sur votre locataire, euro pour euro, sans plafond ni abattement. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 la liste explicitement parmi les charges récupérables. Pourtant, selon les professionnels du secteur, c'est la charge la plus fréquemment omise par les bailleurs particuliers. Ce deep-dive vous explique comment l'identifier, la calculer au prorata et l'intégrer correctement dans votre gestion, y compris dans les cas particuliers qui piègent le plus souvent.

La TEOM sur votre avis de taxe foncière : où la trouver exactement

Votre avis de taxe foncière se compose de plusieurs lignes distinctes. La taxe foncière proprement dite (calculée sur la valeur locative cadastrale du bien) est la ligne principale — et elle, elle reste entièrement à votre charge en tant que propriétaire. Elle n'est pas récupérable sur votre locataire.

La TEOM, en revanche, apparaît comme une ligne séparée, généralement libellée « Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères » ou simplement « TEOM », dans la section des taxes annexes. Son montant varie fortement selon la commune : de quelques dizaines d'euros dans certaines petites villes à plus de 300 € par an dans les grandes agglomérations. Elle est calculée par la collectivité locale sur la même base que la taxe foncière (valeur locative cadastrale), mais son taux est fixé indépendamment.

À noter : certaines communes ont opté pour la Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères (REOM) à la place de la TEOM. La REOM est calculée selon le volume ou le poids des déchets produits, et elle est facturée directement au ménage — donc au locataire — sans transiter par votre avis de taxe foncière. Si votre commune a adopté la REOM, vous n'avez rien à récupérer : votre locataire règle directement la collectivité. Vérifiez le site de votre commune ou de votre intercommunalité pour savoir quel système s'applique.

La GEMAPI : une taxe annexe non récupérable

Depuis 2018, une autre ligne est apparue sur de nombreux avis de taxe foncière : la GEMAPI (Gestion des Milieux Aquatiques et Prévention des Inondations). Contrairement à la TEOM, la GEMAPI n'est pas listée parmi les charges récupérables du décret 87-713. Elle reste donc à la charge exclusive du propriétaire. Ne confondez pas les deux lignes au moment de votre calcul.

Le cadre légal : pourquoi la TEOM est récupérable à 100 %

Le fondement juridique est clair et stable depuis près de quatre décennies. L'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose le principe général : seules les charges expressément listées par décret peuvent être récupérées sur le locataire. Ce décret, c'est le décret n° 87-713 du 26 août 1987, accessible sur Légifrance. Il classe la TEOM parmi les charges récupérables sans restriction de pourcentage — contrairement, par exemple, aux frais de gardiennage, récupérables à 75 % maximum seulement.

Concrètement, cela signifie que vous pouvez demander à votre locataire le remboursement de l'intégralité du montant TEOM figurant sur votre avis, sans avoir à appliquer de coefficient ou de plafond. La seule contrainte est de respecter les règles de régularisation des charges — nous y reviendrons.

Pour les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (location vide ou meublée à titre de résidence principale), la récupération de la TEOM s'inscrit dans le régime des provisions sur charges avec régularisation annuelle. La page Service-Public.fr dédiée aux charges locatives récupérables confirme ce classement et précise les obligations de justification.

Calculer la TEOM au prorata : la méthode exacte

La TEOM est une taxe annuelle, mais votre locataire n'occupe peut-être pas le logement sur l'intégralité de l'année fiscale. Le calcul au prorata temporis s'impose dans deux situations fréquentes : une entrée ou une sortie en cours d'année.

La formule est simple :

• Identifiez le montant TEOM sur votre avis (ex. : 240 €)
• Comptez le nombre de jours d'occupation effective du locataire sur l'année civile concernée
• Appliquez : TEOM × (jours d'occupation ÷ 365)

Exemple chiffré concret : votre locataire est entré le 1er avril et a quitté le logement le 30 novembre de la même année, soit 244 jours d'occupation. La TEOM de l'année s'élève à 216 €. La part récupérable est de : 216 × (244 ÷ 365) = 144,46 €. Si vous aviez appelé des provisions mensuelles de 15 € pour les charges, vous avez perçu 180 € sur la période (12 mois × 15 €, mais ici 8 mois × 15 € = 120 €). La régularisation fera apparaître un solde à devoir de 24,46 € — ou un trop-perçu si vos provisions étaient plus élevées.

Si le logement a accueilli plusieurs locataires successifs dans l'année, calculez la part de chacun selon ses jours d'occupation respectifs. La somme des parts ne doit pas dépasser le montant total de la TEOM.

Quelle année de référence utiliser ?

L'avis de taxe foncière est émis en fin d'année (généralement en septembre-octobre) pour l'année civile en cours. Vous récupérez donc la TEOM de l'année N lors de la régularisation de charges que vous effectuez en N ou N+1, selon votre calendrier de clôture. L'important est de conserver l'avis de taxe foncière comme justificatif : c'est le document que vous devrez produire si votre locataire conteste le montant.

Cas particuliers : meublé avec forfait, logement vacant, colocation

Location meublée avec forfait de charges

En location meublée, vous avez la possibilité — et non l'obligation — d'opter pour un forfait de charges plutôt que des provisions avec régularisation. Ce choix simplifie la gestion mais crée un risque financier : si le forfait est sous-évalué, vous absorbez la différence. La TEOM doit donc être intégrée dans votre estimation du forfait dès la signature du bail. Une TEOM de 200 € par an représente environ 16,67 € par mois à inclure dans votre forfait. Si vous ne l'avez pas anticipée, vous ne pouvez pas revenir en arrière en cours de bail pour réclamer un complément — le forfait est fixé contractuellement.

Le bail mobilité, lui, impose obligatoirement le forfait de charges, sans possibilité de régularisation ultérieure. Là encore, intégrez la TEOM proratisée à votre forfait dès le départ.

Logement vacant entre deux locataires

La TEOM est due par le propriétaire pour la totalité de l'année, y compris les périodes de vacance locative. La part correspondant aux mois sans locataire reste à votre charge : vous ne pouvez pas la reporter sur le locataire suivant ni sur le locataire précédent. C'est l'un des coûts réels de la vacance, souvent sous-estimé dans les calculs de rentabilité.

Colocation avec baux individuels

Si vous louez un bien en colocation avec des baux individuels distincts, chaque colocataire ne paie qu'une fraction des charges. La TEOM se répartit logiquement au prorata des quotes-parts définies dans chaque bail. Veillez à ce que la somme des quotes-parts attribuées aux colocataires ne dépasse pas 100 % du montant total.

Intégrer la TEOM dans votre régularisation annuelle : les règles à respecter

Nous avons traité les mécanismes généraux de la régularisation des charges dans un article précédent sur ImmoFlow. Pour la TEOM spécifiquement, voici les points opérationnels à retenir :

1. Appel de provisions : dès la signature du bail, incluez une provision mensuelle couvrant la TEOM (montant TEOM annuel ÷ 12). Pour une TEOM de 180 €, cela représente 15 € par mois.
2. Justificatif obligatoire : lors de la régularisation, joignez une copie de l'avis de taxe foncière avec la ligne TEOM clairement identifiée. Sans ce justificatif, votre locataire est en droit de contester le montant.
3. Délai de régularisation : la régularisation doit intervenir dans les délais prévus par la loi du 6 juillet 1989. Le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives pendant un mois après l'envoi du décompte.
4. Trop-perçu : si vos provisions ont dépassé la TEOM réelle, vous devez restituer la différence au locataire.

Un point souvent négligé : la TEOM n'est pas déductible une deuxième fois de vos revenus fonciers si vous la récupérez sur votre locataire. Au régime réel, seule la part de taxe foncière que vous supportez effectivement (hors TEOM récupérée) est déductible. Confondre les deux lignes lors de votre déclaration 2044 est une erreur fréquente, comme le souligne la documentation Foncia sur les charges de copropriété déductibles.

Gérer la TEOM correctement — identification sur l'avis, calcul au prorata, conservation du justificatif, intégration dans la régularisation annuelle — demande de la rigueur mais aucune compétence particulière. ImmoFlow centralise vos avis de taxe foncière, calcule automatiquement la part TEOM récupérable selon la période d'occupation de chaque locataire et génère le décompte de régularisation avec les justificatifs PDF prêts à envoyer — ce qui élimine le principal risque de litige sur cette charge trop souvent oubliée.