DPE 2026 : des centaines de milliers de logements reclassés grâce au nouveau coefficient

Un chiffre suffit à mesurer l'ampleur de la réforme : selon le ministère, environ 850 000 logements pouvaient sortir du statut de passoire énergétique (classes F et G) au 1er janvier 2026, sans qu'un seul coup de marteau soit donné ; une simulation du service statistique du ministère publiée en novembre 2025 retient plutôt environ 700 000 résidences principales. L'arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel du 26 août 2025, a abaissé le coefficient de conversion de l'énergie électrique de 2,3 à 1,9 dans la méthode de calcul du DPE. Pour des centaines de milliers de bailleurs propriétaires d'un appartement chauffé à l'électricité — convecteurs, radiateurs à inertie, plancher chauffant — cette modification technique peut se traduire par une sortie du statut de passoire thermique, à condition de télécharger l'attestation de nouvelle étiquette, avec des conséquences directes sur les obligations de travaux et le droit à louer.

Pourquoi le coefficient de conversion change tout au calcul du DPE

Le DPE ne mesure pas directement les kilowattheures consommés : il convertit cette consommation en énergie primaire, c'est-à-dire l'énergie nécessaire à la production et au transport de l'électricité jusqu'au logement. Jusqu'au 31 décembre 2025, chaque kWh électrique consommé dans le logement comptait pour 2,3 kWh en énergie primaire dans l'équation du DPE — un coefficient hérité d'une époque où le réseau électrique français était jugé moins efficace.

Depuis le 1er janvier 2026, ce même kWh ne vaut plus que 1,9 kWh en énergie primaire. La différence paraît abstraite, mais son effet est immédiat sur l'étiquette finale. Un logement tout électrique dont la consommation calculée atteignait, disons, 335 kWh/m²/an en énergie primaire avec l'ancien coefficient descend à environ 277 kWh/m²/an avec le nouveau, sous le seuil de 330 kWh/m²/an qui sépare les classes E et F, ce qui peut suffire à le faire basculer de la classe F vers la classe E, ou de la classe G vers la classe F.

Le ministère de la Transition écologique l'a confirmé lors de la publication de l'arrêté : le coefficient passe de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, aucun logement ne verra son étiquette baisser, et les DPE déjà réalisés restent valables et peuvent être « mis à jour gratuitement et facilement, sans nouvelle visite du diagnostiqueur » sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME.

Un exemple chiffré pour comprendre le basculement

Prenons un appartement de 45 m² chauffé entièrement à l'électricité, avec une consommation réelle de 160 kWh/m²/an en énergie finale. Avec l'ancien coefficient de 2,3, sa consommation en énergie primaire s'établissait à 368 kWh/m²/an, au-delà du seuil de 330 kWh/m²/an qui marque l'entrée en classe F (la classe G commence au-delà de 420 kWh/m²/an). Avec le nouveau coefficient de 1,9, ce même logement affiche désormais 304 kWh/m²/an en énergie primaire, ce qui le place en classe E (de 251 à 330 kWh/m²/an), sous réserve de ses émissions de gaz à effet de serre, faibles pour l'électricité. Il sort donc du statut de passoire sans travaux, dès que l'attestation est téléchargée.

Ce mécanisme explique les estimations officielles : environ 850 000 logements sortant du statut de passoire selon le ministère, et environ 700 000 résidences principales selon la simulation publiée en novembre 2025 par le service statistique du ministère (SDES), qui ramènerait la part des passoires de 12,7 % à 10,4 % des résidences principales.

Qui est concerné parmi les bailleurs ?

Le reclassement concerne surtout les logements dont le système de chauffage principal est électrique. Pour les biens chauffés au gaz, au fioul ou au bois, seule leur consommation d'électricité (eau chaude électrique, auxiliaires) est recalculée : l'effet est en général faible. Concrètement, les profils les plus concernés sont :

• Les appartements en copropriété des années 1970-1990 équipés de convecteurs électriques « grille-pain »
• Les logements en zones rurales ou périurbaines avec chauffage électrique direct et isolation médiocre
• Les petits logements chauffés à l'électricité, plus souvent classés F ou G (19,9 % des résidences principales de moins de 30 m² selon le SDES)
• Les logements avec radiateurs à inertie ou plancher chauffant électrique, souvent mieux perçus mais dont le calcul DPE restait pénalisé par l'ancien coefficient

En revanche, si votre bien dispose d'une pompe à chaleur air-air ou air-eau, le reclassement peut également jouer en votre faveur, puisque ces équipements consomment de l'électricité pour produire de la chaleur — et leur consommation est elle aussi recalculée avec le nouveau coefficient.

Comment mettre à jour son DPE gratuitement

C'est le point pratique que beaucoup de bailleurs ignorent encore : il n'est pas nécessaire de refaire un DPE, ni de rappeler le diagnostiqueur. Pour un DPE encore valable établi entre le 1er juillet 2021 et le 31 décembre 2025, l'ADEME génère une attestation de changement d'étiquette, téléchargeable gratuitement par toute personne sur l'Observatoire DPE-Audit. Prévue par l'article 3 de l'arrêté du 13 août 2025, elle remplace l'étiquette du rapport sans modifier ses autres données ; sans attestation, le DPE d'origine reste valable avec son ancienne étiquette.

La procédure concrète se déroule en trois étapes :

1. Retrouver le numéro d'identification ADEME de votre DPE, indiqué sur le rapport
2. Rechercher ce DPE sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME et télécharger l'attestation de nouvelle étiquette, gratuite, si le nouveau calcul améliore la classe
3. Joindre l'attestation au DPE d'origine, puis mettre à jour les annonces en ligne et transmettre l'attestation au locataire si nécessaire

Attention : seuls les DPE réalisés après le 1er juillet 2021 (méthode 3CL opposable) peuvent bénéficier de ce recalcul. Les DPE antérieurs à cette date ne sont de toute façon plus valables depuis le 1er janvier 2025 au plus tard et doivent être refaits.

Nouvelle baisse du coefficient au 1er janvier 2027

Un arrêté du 19 août 2026, publié au Journal officiel du 26 août 2026, abaisse encore le coefficient de l'électricité, de 1,9 à 1,7, à compter du 1er janvier 2027, et abroge à cette date l'arrêté du 13 août 2025. Il prévoit le même mécanisme d'attestation gratuite délivrée par l'ADEME pour les DPE en cours de validité, et, selon Service-Public.fr, aucun logement ne verra son étiquette se dégrader. Un logement resté en F ou G en 2026 pourra donc encore gagner une classe en 2027 : il faudra revérifier son DPE sur l'Observatoire à partir de janvier.

Impact sur les interdictions de location : ce qui change vraiment

Nous avions détaillé dans un article précédent le calendrier des interdictions de mise en location issu de la loi Climat & Résilience : les logements classés G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront à partir de janvier 2028, et les E à partir de janvier 2034. Ce calendrier reste inchangé à ce jour : un projet de loi en discussion au Parlement pourrait l'assouplir, mais il n'est pas voté. Ce que modifie l'arrêté du 13 août 2025, c'est la position de certains logements sur cette échelle.

Trois situations concrètes méritent d'être distinguées :

• Logement qui passe de G à F : le bailleur n'est plus soumis à l'interdiction immédiate de louer en vigueur depuis janvier 2025. Il gagne un répit jusqu'en janvier 2028 pour engager des travaux. C'est le cas le plus favorable.
• Logement qui passe de F à E : le bailleur échappe à l'interdiction prévue en 2028 et dispose théoriquement jusqu'en 2034 avant toute contrainte légale. Le projet de travaux peut être replanifié à moyen terme.
• Logement qui reste en G malgré le nouveau coefficient : le reclassement ne joue pas. L'interdiction de location reste applicable, et les obligations de travaux demeurent entières. Il faut agir.

Un point de vigilance important : le reclassement n'est pas automatique. Tant que l'attestation n'a pas été téléchargée et jointe au DPE, c'est l'ancienne étiquette qui fait foi juridiquement — y compris en cas de litige avec un locataire ou lors d'un contrôle.

Interaction avec MaPrimeRénov' et le déficit foncier doublé

Le reclassement DPE a également des répercussions sur l'accès aux aides à la rénovation, et pas toujours dans le sens attendu. Deux effets méritent d'être anticipés.

D'un côté, un logement qui sort de la classe G ou F grâce au nouveau coefficient peut perdre l'urgence administrative qui justifiait une demande prioritaire de MaPrimeRénov'. Cela ne signifie pas que les aides disparaissent — elles restent accessibles — mais la pression calendaire est moindre, ce qui peut conduire certains bailleurs à reporter des travaux pourtant utiles sur le plan énergétique et locatif.

De l'autre, le mécanisme de déficit foncier doublé (jusqu'à 21 400 € imputables sur le revenu global) reste conditionné à ce que le logement soit classé E, F ou G avant travaux et atteigne au moins la classe D après travaux, selon les dispositions prorogées jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, analysée par l'ADIL de Paris). Un logement reclassé de G à F reste éligible à ce dispositif. Un logement reclassé de F à E l'est également. En revanche, un logement reclassé de E à D ne l'est plus — il faudra vérifier la nouvelle étiquette avant de planifier les travaux sous cet angle fiscal.

Ce que les bailleurs doivent faire maintenant

La réforme du coefficient est une bonne nouvelle pour de nombreux propriétaires, mais elle ne se traduit en avantage concret que si elle est activement documentée. Voici les actions prioritaires :

• Vérifier si votre logement est concerné : chauffage électrique + DPE encore valable établi entre juillet 2021 et fin 2025 = attestation potentiellement disponible
• Télécharger vous-même l'attestation gratuite sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME, sans refaire de DPE ni rappeler le diagnostiqueur
• Mettre à jour vos annonces et, si un bail est en cours, informer votre locataire par écrit du changement d'étiquette
• Réévaluer votre stratégie travaux à la lumière de la nouvelle étiquette, en tenant compte des délais d'interdiction de location et des aides disponibles
• Conserver l'attestation avec le DPE d'origine : en cas de litige ou de contrôle, ce document prouve que vous avez bien pris acte de l'évolution réglementaire

L'attestation se télécharge en ligne, sans rendez-vous ni nouvelle visite. Ne pas la réaliser, c'est laisser une étiquette obsolète sur un bien qui a peut-être déjà changé de statut légal — avec les risques que cela implique en matière de mise en location et de responsabilité contractuelle. ImmoFlow centralise le suivi des documents réglementaires de chaque bien — DPE, diagnostics, dates de validité — et vous alerte automatiquement lorsqu'une mise à jour est nécessaire, pour ne jamais louer avec un document périmé.