Nouveau bail 2026 : ce que le décret de juillet change concrètement pour les bailleurs

Vous avez un bail à signer cet automne ? Avant d'imprimer le modèle habituel, vérifiez qu'il est bien à jour : le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel du 7 juillet, modifie les contrats types de location à usage de résidence principale. Ses changements s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026. Utiliser un ancien modèle, c'est s'exposer à des clauses en décalage avec la loi face à un locataire bien informé.

À retenir

• Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie les contrats types de bail nu et meublé (décret n° 2015-587 du 29 mai 2015), pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026.
• La rubrique « Clause résolutoire » est réécrite : résiliation de plein droit pour impayé de loyer ou de charges, ou non-versement du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet.
• Le contrat type permet désormais d'indiquer le numéro de téléphone portable des parties (facultatif) et, si le logement y est soumis, la servitude de résidence principale.
• Les baux en cours ne sont pas remis en cause : ils continuent de produire leurs effets dans leurs termes d'origine.
• Le contrat type en vigueur comporte aussi la rubrique « identifiant fiscal du logement », à renseigner dans tout nouveau bail.

Quel est le cadre légal des contrats types de bail ?

En France, le contrat de location d'un logement nu ou meublé à usage de résidence principale n'est pas un document libre : il doit respecter un modèle réglementaire défini par décret. Ce principe est posé par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui fixe les droits et obligations des bailleurs et des locataires. Le modèle de contrat lui-même est défini par le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, qui établit les contrats types pour les locations nues et meublées, y compris les colocations à bail unique.

Ce n'est pas la première fois que ce modèle évolue. Chaque modification législative ou réglementaire peut entraîner une mise à jour du contrat type. Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 s'inscrit dans cette continuité : il met notamment le modèle en cohérence avec la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui a rendu la clause résolutoire obligatoire dans tout bail d'habitation.

Comme le rappelle Service-Public.fr sur la page dédiée au contrat de location, le bail doit respecter le modèle obligatoire. Une clause contraire à la loi est réputée non écrite.

Qu'est-ce que le décret du 6 juillet 2026 modifie exactement ?

Le décret touche quatre points du contrat type, applicables à tout contrat conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026, qu'il s'agisse d'une location nue ou meublée à usage de résidence principale.

La clause résolutoire : ce qui change

La clause résolutoire est la disposition du bail qui permet de constater la résiliation de plein droit du contrat lorsque le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, ou ne verse pas le dépôt de garantie. Depuis la loi du 27 juillet 2023, tout bail d'habitation en contient une, et elle ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux (article 24 de la loi du 6 juillet 1989). Le nouveau texte du contrat type reprend exactement cette règle.

Le décret encadre aussi les autres motifs de résiliation de plein droit que le bail peut prévoir, à titre facultatif : le défaut d'assurance des risques locatifs (un mois après un commandement resté sans effet), les troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée et, pour un logement soumis à l'obligation de résidence principale, le non-respect de cette obligation (après la mise en demeure fixée par le maire).

Les autres ajouts du contrat type

• Téléphone portable : le bailleur et le ou les locataires peuvent indiquer leur numéro de téléphone portable. La mention est facultative.
• Servitude de résidence principale : lorsque le logement est soumis à l'obligation prévue à l'article L. 151-14-1 du code de l'urbanisme, le bail doit le mentionner et préciser que le logement est à usage exclusif de résidence principale.
• Référence aux aides au logement : une référence au code de la construction et de l'habitation est mise à jour (article L. 831-1 au lieu de L. 351-2).

Indépendamment de ce décret, le contrat type en vigueur comporte, dans la description du logement, la rubrique « identifiant fiscal du logement ». Ce numéro est attribué par l'administration fiscale à chaque local ; il est consultable dans le service en ligne « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace sur impots.gouv.fr.

Quels baux sont concernés ?

Le décret s'applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 (article 3 du décret). Les baux en cours continuent de produire leurs effets sans obligation de mise à jour. La tacite reconduction ne donne pas lieu à un nouveau contrat écrit ; en revanche, si vous signez un nouveau bail après un départ de locataire, ou si vous établissez un renouvellement écrit, le nouveau modèle s'impose.

Situation	Nouveau modèle obligatoire ?	À partir de quand
Nouveau contrat de location nue	Oui	1er octobre 2026
Nouveau contrat de location meublée (résidence principale)	Oui	1er octobre 2026
Bail en cours, sans modification	Non	—
Tacite reconduction	Non (le bail continue dans ses termes)	—
Renouvellement établi par écrit	Oui	1er octobre 2026

Cas pratique : Marie, propriétaire d'un T2 à Lyon

La situation

Marie possède un appartement T2 à Lyon qu'elle loue nu depuis 2021. Son locataire donne son préavis en septembre 2026, avec un départ effectif prévu le 15 octobre 2026. Elle prévoit de remettre le bien en location immédiatement après l'état des lieux de sortie.

Ce qu'elle doit faire

Marie ne peut pas réutiliser le bail qu'elle avait signé en 2021. Le nouveau contrat étant signé après le 1er octobre 2026, elle doit utiliser le modèle conforme au décret du 6 juillet 2026. En pratique : partir d'un modèle à jour (texte consolidé du décret n° 2015-587 sur Légifrance, ou un outil de gestion locative à jour), vérifier que la clause résolutoire mentionne bien le délai de six semaines, renseigner l'identifiant fiscal du logement et, si la commune impose une servitude de résidence principale sur ce logement, la mentionner.

Son ancien modèle de 2021 prévoit probablement une clause résolutoire à deux mois. Pour son ancien locataire, ce délai contractuel restait applicable (la Cour de cassation l'a confirmé pour les baux antérieurs au 29 juillet 2023, avis du 13 juin 2024). Mais pour le nouveau bail, c'est le délai légal de six semaines qui s'applique, et le contrat doit le refléter.

Les erreurs à ne pas commettre

La première erreur est de supposer que son modèle habituel est toujours valable. Beaucoup de bailleurs particuliers utilisent un PDF téléchargé il y a plusieurs années, parfois sans même savoir de quelle version il s'agit. Or le contrat type a évolué à plusieurs reprises, et la clause résolutoire comme le délai du commandement de payer ont changé en 2023.

La deuxième erreur concerne la clause résolutoire : certains bailleurs la suppriment ou l'étendent librement. Elle est obligatoire depuis 2023 et doit viser les motifs prévus par la loi. Une clause qui prévoit la résiliation pour d'autres manquements que ceux autorisés est réputée non écrite.

Troisième point de vigilance : la date. Les modifications du contrat type s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026 ; le décret a été publié dès juillet pour laisser le temps aux bailleurs de mettre leurs modèles à jour.

Questions fréquentes

Mon bail en cours doit-il être mis à jour suite au décret de juillet 2026 ?

Non. Les contrats de location en cours continuent de s'appliquer dans leurs termes d'origine jusqu'à leur terme ou leur résiliation. Le décret du 6 juillet 2026 ne crée pas d'obligation de mise à jour rétroactive. Seuls les contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026 doivent respecter le nouveau modèle.

Où trouver le nouveau modèle de bail conforme au décret ?

Les contrats types figurent en annexe du décret n° 2015-587, dont la version consolidée est sur Légifrance. Service-Public.fr propose également des modèles. Vérifiez toujours la date de mise à jour du document avant utilisation.

Qu'est-ce qu'une clause résolutoire et pourquoi est-elle si importante ?

La clause résolutoire permet de constater en justice la résiliation de plein droit du bail en cas d'impayé de loyer ou de charges, ou de non-versement du dépôt de garantie, six semaines après un commandement de payer resté sans effet. Elle est obligatoire dans tout bail d'habitation depuis la loi du 27 juillet 2023 ; le décret de juillet 2026 l'inscrit dans le texte du contrat type.

Un bail signé en septembre 2026 avec l'ancien modèle est-il valable ?

Oui, le nouveau modèle ne s'impose qu'aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026. Attention toutefois : même dans un bail de septembre 2026, la clause résolutoire obéit à la loi de 2023 (six semaines après commandement), quel que soit le texte de l'ancien modèle.

Le décret de juillet 2026 concerne-t-il aussi les locations meublées ?

Oui. Il modifie les deux contrats types, celui de la location nue et celui de la location meublée à usage de résidence principale, colocations à bail unique comprises. Les locations meublées touristiques ou saisonnières ne sont pas concernées, car elles relèvent d'un cadre juridique distinct.

Si vous signez un bail cet automne, la mise à jour de votre modèle de contrat n'est pas une formalité accessoire : c'est la base de votre sécurité juridique pour les années à venir. ImmoFlow intègre les modèles de baux à jour et vous accompagne dans la gestion quotidienne de vos locations (baux, révisions de loyer, quittances et suivi comptable) pour que vous restiez en règle sans y passer vos week-ends.