Dispositif Jeanbrun : amortir son bien locatif, mode d'emploi

La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel du 20 février) introduit une rupture fiscale pour les propriétaires qui louent nu : son article 47 crée ce que l'on appelle le « statut du bailleur privé » ou « dispositif Jeanbrun ». Il permet d'amortir le logement dans les revenus fonciers, un avantage jusqu'ici réservé aux loueurs en meublé. Concrètement, 3 % à 5,5 % par an de 80 % du prix d'acquisition peuvent être déduits des revenus fonciers, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer fiscal (jusqu'à 12 000 € sous conditions). La contrepartie : des logements en immeuble collectif uniquement, un engagement de location de 9 ans et des plafonds de loyer et de ressources. Voici comment ce dispositif fonctionne en pratique, et ce que vous devez vérifier avant d'y souscrire.

Ce que le dispositif Jeanbrun change vraiment pour la location nue

Historiquement, les revenus fonciers issus de la location nue ne permettaient pas d'amortir la valeur du bien : seules les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances) étaient déductibles. Cette asymétrie fiscale avec le régime LMNP, qui autorise l'amortissement du bien et du mobilier, a longtemps pénalisé les bailleurs en location nue.

Le dispositif Jeanbrun corrige partiellement cette inégalité. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 rétablit les i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI : une déduction annuelle au titre de l'amortissement du prix d'acquisition net de frais, le terrain étant réputé représenter 20 % de ce prix et ne s'amortissant pas. L'amortissement vient s'imputer sur les revenus fonciers déclarés, ce qui réduit l'assiette imposable, donc l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Ce dispositif est temporaire : il vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 (lendemain de la publication de la loi) et le 31 décembre 2028, ainsi que, pour les logements que l'on fait construire, les demandes de permis de construire déposées dans cette période. Au-delà, aucune reconduction n'est prévue à ce stade.

Les taux d'amortissement selon le type de bien et de loyer

Les taux ne sont pas uniformes : ils dépendent du caractère neuf ou ancien rénové du logement, et du type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale). Voici la grille fixée par l'article 47 :

Pour un logement neuf (ou en état futur d'achèvement)

• Location intermédiaire : 3,5 %/an
• Location sociale : 4,5 %/an
• Location très sociale : 5,5 %/an

Pour un logement ancien rénové

• Location intermédiaire : 3 %/an
• Location sociale : 3,5 %/an
• Location très sociale : 4 %/an

Le plafond ne dépend pas du bien mais du foyer : la somme des amortissements déduits au titre du dispositif ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, tous logements confondus. Ce plafond passe à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des loyers bruts des logements amortis provient respectivement de locations sociales ou très sociales. Le cumul des amortissements sur un même bien ne peut pas dépasser sa valeur hors terrain.

Ces taux s'appliquent à 80 % du prix d'acquisition net de frais (majoré des travaux dans l'ancien). Pour un appartement neuf acheté 220 000 €, la base amortissable est donc de 176 000 €. Avec une location intermédiaire, l'amortissement annuel théorique est de 176 000 × 3,5 % = 6 160 €, inférieur au plafond de 8 000 € : la totalité est déductible. Pour un bien à 300 000 €, la base serait de 240 000 €, soit 8 400 € théoriques ; le plafond de 8 000 € s'applique alors.

Conditions d'éligibilité : ce que vous devez impérativement vérifier

L'accès au dispositif n'est pas automatique. Plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies, et le non-respect d'un engagement entraîne la reprise des amortissements déduits.

Un logement en immeuble collectif

C'est la condition la plus souvent oubliée : seuls les logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif, au sens du code de la construction et de l'habitation, sont éligibles. Une maison individuelle ne l'est pas.

Pour un logement ancien

Le logement doit faire ou avoir fait l'objet soit de travaux concourant à la production d'un immeuble neuf au sens de la TVA, soit de travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition et constituant une réhabilitation lourde. La base amortissable comprend alors le prix d'acquisition majoré des travaux. Si les travaux ont été réalisés avant l'achat, le logement ne doit pas avoir été occupé depuis leur achèvement. Le texte de la loi ne fixe pas d'étiquette énergétique minimale à atteindre.

Pour un logement neuf

Le dispositif vise les logements acquis neufs ou en état futur d'achèvement, ainsi que ceux que le contribuable fait construire. Aucune condition de performance énergétique propre au dispositif n'est prévue par la loi, au-delà des règles de construction de droit commun.

Conditions communes

• Location nue à titre de résidence principale du locataire, prenant effet dans les douze mois suivant l'achèvement ou l'acquisition
• Engagement de location de 9 ans minimum, de manière effective et continue
• Le locataire ne doit pas être un membre du foyer fiscal du bailleur, ni un parent ou allié jusqu'au 2e degré inclus
• Respect des plafonds de loyer et de ressources : ceux de la location intermédiaire (article 199 novovicies du CGI) ou ceux de la location sociale et très sociale (article 199 tricies), les ressources étant appréciées à la date de signature du bail
• Option irrévocable, exercée dans la déclaration de revenus de l'année d'achèvement ou d'acquisition ; le régime micro-foncier est exclu
• Personnes physiques et sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés (SCI), l'associé devant conserver ses parts pendant l'engagement ; les biens en démembrement de propriété sont exclus

⚠️ Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par voie réglementaire et révisés chaque année. Avant tout engagement, vérifiez ceux en vigueur à la date de signature du bail, sur Légifrance ou auprès de votre ADIL.

Exemple chiffré : quel gain fiscal concret pour un bailleur en zone tendue ?

Prenons un propriétaire parisien qui acquiert un appartement neuf de 2 pièces, dans un immeuble collectif, pour 280 000 € (hors frais de notaire). Il choisit de le louer en location intermédiaire, à un loyer respectant le plafond applicable, par exemple 950 €/mois au lieu de 1 120 € de loyer de marché (montants fictifs, à vérifier selon le plafond en vigueur).

• Base amortissable : 280 000 × 80 % = 224 000 €
• Taux applicable (neuf, location intermédiaire) : 3,5 %
• Amortissement annuel théorique : 224 000 × 3,5 % = 7 840 €
• Plafond applicable : 8 000 € par foyer → les 7 840 € sont entièrement déductibles (s'il n'amortit pas d'autre logement)
• Revenus fonciers bruts annuels : 950 × 12 = 11 400 €
• Après déduction de l'amortissement seul : 11 400 − 7 840 = 3 560 € d'assiette résiduelle

Pour un bailleur imposé à 30 % (tranche marginale) avec 17,2 % de prélèvements sociaux, l'économie fiscale liée à l'amortissement seul représente environ 7 840 × 47,2 % ≈ 3 700 €/an. Sur 9 ans d'engagement, cela correspond à une économie cumulée de l'ordre de 33 000 €, à comparer avec le manque à gagner de loyer (environ 2 040 €/an, soit 18 360 € sur 9 ans, avant impôt). L'arbitrage est favorable dans cet exemple, mais il dépend fortement de la tranche d'imposition et du marché local. N'oubliez pas non plus que les amortissements déduits seront réintégrés dans la plus-value en cas de revente (article 150 VB du CGI).

Articulation avec le déficit foncier doublé : deux leviers à ne pas confondre

Le même article 47 prolonge une autre mesure : le plafond majoré du déficit foncier. Pour les dépenses de rénovation énergétique payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, permettant à un logement de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le déficit foncier imputable sur le revenu global peut atteindre 21 400 € au lieu de 10 700 €.

Les deux mécanismes sont distincts : l'un porte sur la déduction de dépenses de travaux, l'autre sur l'amortissement du prix d'acquisition. Leur articulation sur un même bien (travaux déduits en déficit foncier, puis amortissement du prix majoré des travaux) mérite une analyse au cas par cas : une même dépense ne peut pas être déduite deux fois. Sur ce point, une consultation d'un expert-comptable ou d'un conseiller fiscal est fortement recommandée.

Les pièges à éviter avant de s'engager

Le dispositif Jeanbrun est attractif sur le papier, mais plusieurs écueils peuvent transformer l'avantage fiscal en contrainte coûteuse :

1. L'engagement de 9 ans est contraignant. Si un engagement n'est pas respecté (vente, location à un proche, loyer au-dessus du plafond…), le revenu foncier de l'année de la rupture est majoré du montant des amortissements déduits, avec un mécanisme de quotient pour l'impôt. Des exceptions sont prévues en cas d'invalidité, de licenciement ou de décès.
2. Le plafond de 8 000 € est global. Il s'apprécie par foyer fiscal et par an, tous logements du dispositif confondus : multiplier les biens n'augmente pas la déduction annuelle.
3. Le dispositif expire le 31 décembre 2028. Il ne s'applique qu'aux acquisitions (ou dépôts de permis de construire) réalisées d'ici cette date, sauf prorogation législative.
4. Les maisons individuelles sont exclues. Seuls les logements en bâtiment d'habitation collectif sont éligibles, dans le neuf comme dans l'ancien.
5. Le locataire ne peut pas être un proche. La location à un membre du foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu'au 2e degré (enfant, parent, frère, sœur, beaux-parents…) fait perdre l'avantage.

Le dispositif Jeanbrun représente une avancée fiscale réelle pour les bailleurs en location nue, à condition d'en maîtriser les paramètres avant de s'engager. Les taux d'amortissement, de 3 % à 5,5 % selon le type de bien et de location, peuvent générer des économies substantielles sur 9 ans, mais le plafond par foyer, la condition d'immeuble collectif et les plafonds de loyer et de ressources invitent à la prudence avant toute signature. Documenter chaque étape (prix d'acquisition, justificatifs de travaux, baux avec loyers conformes, ressources des locataires) est indispensable pour sécuriser l'avantage en cas de contrôle fiscal. ImmoFlow centralise ces documents et vous aide à suivre les échéances réglementaires liées à vos engagements locatifs, pour que votre dossier soit toujours en ordre.