LMNP réel : comment l'amortissement par composants efface votre impôt

Vous louez un appartement meublé et vous déclarez vos revenus au micro-BIC avec son abattement de 50 % ? Dans un article précédent, nous avons montré que ce régime par défaut peut coûter cher. Mais ce que la plupart des bailleurs ignorent encore, c'est pourquoi le régime réel simplifié est souvent si avantageux : grâce à l'amortissement comptable du bien et du mobilier, vous pouvez déduire chaque année une charge qui n'a jamais quitté votre compte en banque. Résultat : un impôt ramené à zéro, parfois pendant quinze à vingt ans.

À retenir

• En LMNP au régime réel simplifié, vous pouvez amortir la valeur du bien (hors terrain) et du mobilier : c'est une charge déductible sans décaissement.
• L'amortissement s'applique par composants : structure, toiture, façade, installations, mobilier ont chacun une durée distincte (de 5 à 50 ans selon le composant).
• Sur un bien acheté 200 000 € avec 15 000 € de mobilier, la charge annuelle d'amortissement peut dépasser 7 000 € — suffisant pour annuler l'impôt sur des loyers de 12 000 €/an.
• L'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit : la part non déduite est reportée sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. Seul un déficit issu des autres charges se reporte, sur les revenus de location meublée non professionnelle des dix années suivantes.
• L'option pour le régime réel doit être exercée avant la date limite de la déclaration de revenus déposée au printemps de l'année concernée (printemps 2026 pour les revenus 2026), selon Service-Public.fr.

Qu'est-ce que l'amortissement par composants en LMNP ?

L'amortissement par composants consiste à décomposer la valeur d'un bien immobilier en plusieurs éléments distincts — structure, toiture, façade, installations techniques, agencements — et à amortir chacun sur sa propre durée de vie estimée. Cette technique, issue des règles comptables applicables aux entreprises (articles 39 et 39 C du Code général des impôts, consultable sur Legifrance), s'applique pleinement aux loueurs en meublé non professionnels qui ont opté pour le régime réel simplifié.

Concrètement, vous n'amortissez pas le bien en bloc sur une durée uniforme. Vous identifiez chaque composant, lui affectez une quote-part de la valeur totale, puis vous déduisez chaque année la fraction correspondante. Le terrain, lui, n'est jamais amortissable — il ne se déprécie pas.

Le portail Service-Public.fr confirme qu'au régime réel l'amortissement du logement et des meubles est une charge déductible : le LMNP au régime réel est fiscalement traité comme une activité commerciale, ce qui ouvre droit à cet outil puissant, absent de la location nue.

Quelles sont les durées d'amortissement fiscalement admises ?

Les durées retenues doivent refléter la durée de vie économique réelle de chaque composant. En pratique, l'administration fiscale et les experts-comptables spécialisés en LMNP s'accordent sur les fourchettes suivantes, que vous pouvez défendre devant le fisc à condition de les justifier dans votre bilan comptable.

Composant	Quote-part indicative de la valeur du bien	Durée d'amortissement couramment admise	Taux annuel correspondant
Terrain	10 à 20 %	Non amortissable	0 %
Structure / gros œuvre	50 à 60 %	40 à 50 ans	2 à 2,5 %
Toiture	5 à 10 %	25 à 30 ans	3,3 à 4 %
Façade / étanchéité	5 à 10 %	25 à 30 ans	3,3 à 4 %
Installations (plomberie, électricité…)	5 à 10 %	15 à 20 ans	5 à 6,7 %
Agencements intérieurs	5 à 10 %	10 à 15 ans	6,7 à 10 %
Mobilier	(valeur séparée)	5 à 10 ans	10 à 20 %

Ces fourchettes sont indicatives : un expert-comptable spécialisé en LMNP adaptera les durées à la nature du bien (appartement ancien, neuf, résidence de services). Ce qui compte, c'est la cohérence et la justification du plan d'amortissement déposé dès la première année.

Simulation chiffrée : un bien à 200 000 € avec 15 000 € de mobilier

Les hypothèses de départ

Prenons un appartement meublé acheté 200 000 € (frais de notaire inclus), avec 15 000 € de mobilier et d'équipements. Le loyer mensuel est de 1 000 €, soit 12 000 € de recettes brutes annuelles. Les charges déductibles hors amortissement (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance PNO, frais de comptabilité, charges de copropriété non récupérables) s'élèvent à 3 500 €/an.

Le terrain représente 15 % du prix d'acquisition, soit 30 000 € non amortissables. La base amortissable du bien immobilier est donc de 170 000 €.

Le plan d'amortissement annuel

Voici comment se décompose la charge d'amortissement annuelle sur cet exemple, en retenant des durées dans le bas des fourchettes admises (hypothèse favorable, à faire valider par votre expert-comptable) :

Composant	Base amortissable	Durée retenue	Amortissement annuel
Structure / gros œuvre (55 % × 170 000 €)	93 500 €	40 ans	2 337,50 €
Toiture (8 % × 170 000 €)	13 600 €	25 ans	544 €
Façade / étanchéité (8 % × 170 000 €)	13 600 €	25 ans	544 €
Installations (9 % × 170 000 €)	15 300 €	15 ans	1 020 €
Agencements intérieurs (5 % × 170 000 €)	8 500 €	10 ans	850 €
Mobilier et équipements	15 000 €	7 ans	2 142,86 €
Total amortissements	159 500 €	—	7 438,36 €

Le résultat BIC après amortissements

Le calcul du résultat imposable est direct :

• Recettes locatives : 12 000 €
• Charges déductibles hors amortissement : - 3 500 €
• Amortissements de l'exercice : - 7 438 €
• Résultat BIC imposable : 1 062 €

Avec une tranche marginale d'imposition à 30 % et les prélèvements sociaux à 18,6 % (taux applicable aux revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025), l'impôt total sur ce résultat serait d'environ 500 €. En micro-BIC, le même bailleur aurait déclaré 6 000 € (12 000 € × 50 %) et payé environ 2 916 € d'impôt et de prélèvements sociaux. L'économie annuelle atteint environ 2 400 €.

Et si les charges réelles étaient légèrement plus élevées (travaux ponctuels, frais de syndic importants), le résultat BIC tomberait à zéro — avec les amortissements non utilisés reportés sur les années suivantes, sans limite de durée (article 39 C du CGI).

Quelles sont les règles à ne pas confondre ?

L'amortissement ne peut pas créer de déficit

C'est la limite principale du statut LMNP : l'amortissement n'est déductible que dans la limite des loyers diminués des autres charges, il ne peut donc ni créer ni augmenter un déficit (article 39 C du CGI). Si vos amortissements dépassent vos recettes nettes de charges, l'excédent est simplement mis en réserve et reporté sur les bénéfices des années suivantes, sans limite de durée. Un déficit peut en revanche naître des autres charges (intérêts, travaux…) : contrairement au LMP (loueur en meublé professionnel), il ne s'impute pas sur vos autres revenus (salaires, revenus de capitaux…), mais seulement sur vos revenus de location meublée non professionnelle de l'année et des dix années suivantes (article 156 du CGI). Le portail Service-Public.fr confirme ce cadre général du LMNP.

L'option pour le régime réel a une date butoir

Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si vous ne faites rien. Pour basculer au réel simplifié, vous devez exercer l'option avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus souscrite au printemps de l'année au titre de laquelle vous souhaitez en bénéficier (pour les revenus 2026, avant la date limite de la déclaration du printemps 2026). Une fois exercée, l'option est reconduite tacitement chaque année, sauf si vous y renoncez. Le portail Service-Public.fr détaille ces modalités.

Le plan d'amortissement doit être établi dès la première année

Vous ne pouvez pas décider rétrospectivement d'amortir un bien que vous louez depuis cinq ans sans avoir jamais tenu de comptabilité BIC. Le plan d'amortissement par composants doit être formalisé dès l'entrée dans le régime réel, idéalement avec un expert-comptable. Les années d'amortissement « perdues » faute d'option ne sont pas récupérables.

Erreurs fréquentes à éviter

La première erreur est d'amortir le terrain. Quelle que soit la méthode retenue, la quote-part terrain est toujours exclue de la base amortissable — l'oublier expose à un redressement.

La deuxième est de retenir des durées d'amortissement trop courtes pour maximiser la charge annuelle. L'administration peut requalifier un plan d'amortissement manifestement agressif. Rester dans les fourchettes communément admises (et documentées) est la bonne approche.

Troisième point de vigilance : ne pas confondre le mobilier acheté lors de l'acquisition et les travaux réalisés ultérieurement. Les travaux de rénovation importants peuvent eux aussi être amortis (ou déduits directement si leur montant est modeste), mais leur traitement comptable est distinct du plan d'amortissement initial.

Enfin, certains bailleurs pensent que le régime réel est réservé aux gros patrimoines ou aux professionnels. C'est inexact : dès que vos charges réelles dépassent 50 % de vos recettes — ce qui est fréquent dès qu'il y a un crédit immobilier en cours — le régime réel est presque toujours plus avantageux. Le comparatif micro-BIC / réel simplifié de Lokt (guide 2026) illustre bien ce basculement.

Questions fréquentes

Peut-on amortir un bien LMNP acheté il y a plusieurs années ?

Oui, à condition d'opter pour le régime réel simplifié. La base amortissable sera la valeur nette comptable du bien au moment de l'option (valeur d'acquisition diminuée des amortissements théoriques qui auraient pu être pratiqués). Un expert-comptable calculera cette base de départ. Les années passées au micro-BIC ne sont pas récupérables, mais l'avantage fiscal court à partir de l'option.

L'amortissement est-il cumulable avec la déduction des intérêts d'emprunt ?

Oui, totalement. Au régime réel, vous déduisez à la fois les intérêts d'emprunt, toutes les charges réelles (taxe foncière, assurance, frais de gestion, charges de copropriété non récupérables) et les amortissements. C'est précisément cette combinaison qui rend le régime réel si puissant en début de crédit, quand les intérêts sont élevés.

Faut-il obligatoirement un expert-comptable pour le régime réel LMNP ?

Légalement, non. Mais en pratique, établir un plan d'amortissement par composants défendable devant le fisc, tenir une comptabilité BIC et produire une liasse fiscale correcte sont des exercices techniques. La plupart des bailleurs au régime réel font appel à un expert-comptable, dont les honoraires sont eux-mêmes déductibles des revenus BIC.

Que se passe-t-il si je vends le bien après des années d'amortissement ?

En LMNP, la plus-value à la revente reste calculée selon le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention. Mais pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84), le prix d'acquisition est minoré des amortissements déduits, y compris ceux déduits avant 2025 (article 150 VB, III, du CGI). Seuls les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en établissement pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD notamment) échappent à cette règle. Nous détaillons ce calcul dans notre article sur la réintégration des amortissements : à garder en tête dans votre stratégie patrimoniale.

Le mobilier doit-il être listé et valorisé séparément ?

Oui. Pour être amorti, le mobilier doit figurer à l'actif de votre bilan comptable avec une valeur unitaire justifiée (factures d'achat ou estimation à la date d'entrée dans le régime réel). Un lot de meubles acheté 15 000 € est amorti séparément du bien immobilier, généralement sur 5 à 10 ans selon la nature des équipements.

L'amortissement par composants n'est pas une niche fiscale obscure : c'est simplement l'application aux LMNP des règles comptables qui s'appliquent à toute entreprise possédant des actifs. Ce qui est remarquable, c'est que ce mécanisme reste largement sous-utilisé par les bailleurs particuliers, souvent par méconnaissance ou par crainte de la comptabilité. Avec un plan d'amortissement bien construit et des charges réelles documentées, il est tout à fait possible de louer meublé pendant quinze ans en payant très peu — voire aucun — impôt sur ces revenus, légalement, en gardant à l'esprit que les amortissements déduits alourdiront la plus-value en cas de revente.

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