LMNP et plus-value : la réintégration des amortissements

Vous avez déduit des amortissements pendant des années en LMNP, et vous envisagez de revendre votre bien ? Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, ces amortissements ne s'évaporent plus discrètement à la revente : ils reviennent dans le calcul de votre plus-value imposable. Concrètement, vous payez davantage d'impôt qu'un propriétaire qui n'a jamais amorti. L'écart peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros selon la durée de détention et les montants déduits.

À retenir

• Pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 (loi de finances pour 2025, art. 84), les amortissements déduits en LMNP (régime réel), y compris ceux déduits avant 2025, sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, augmentant mécaniquement l'assiette imposable.
• La plus-value LMNP reste taxée selon le régime des particuliers (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux), avec les abattements pour durée de détention, mais la base de calcul est désormais plus large.
• Sur un bien amorti à hauteur de 80 000 €, l'impôt supplémentaire peut dépasser 20 000 € par rapport à l'ancien régime.
• Plusieurs stratégies permettent de limiter l'impact : allonger la durée de détention (exonération totale à 30 ans), basculer vers la location nue avant la revente, ou envisager une transmission patrimoniale.
• Tous les amortissements déduits sont visés, y compris ceux déduits avant 2025 et quelle que soit la date d'achat du bien. Les logements situés en résidence étudiante, en résidence seniors ou en établissement pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD notamment) sont exclus (article 150 VB, III, du CGI).

Ce que la loi de finances 2025 a changé pour les LMNP

Jusqu'en février 2025, le régime LMNP offrait un avantage patrimonial discret mais puissant : les amortissements déduits chaque année au régime réel ne venaient pas gonfler la plus-value à la revente. Le bien était revendu comme un bien immobilier classique, avec le régime des plus-values des particuliers — abattements pour durée de détention inclus. C'est à ce mécanisme que la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, art. 84) a mis fin pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025, comme le confirme Foncia dans son analyse publiée le 1er juin 2026.

Désormais, le prix de revient retenu pour calculer la plus-value est diminué des amortissements déduits pendant la période de location. En d'autres termes, le fisc considère que vous avez déjà récupéré une partie de votre investissement sous forme de déductions fiscales : il est logique, dans cette lecture, que la plus-value imposable soit plus élevée en conséquence.

Cette réforme s'inscrit dans un mouvement plus large de rééquilibrage entre location meublée et location nue, que nous avions décrit dans notre article général sur la fiscalité LMNP. Ici, nous nous concentrons sur la mécanique précise de ce calcul et sur ses conséquences chiffrées à la revente.

Comment le nouveau calcul de la plus-value fonctionne-t-il concrètement ?

La plus-value imposable est égale au prix de vente diminué du prix de revient. Pour les cessions antérieures au 15 février 2025, le prix de revient correspondait au prix d'acquisition majoré des frais d'achat et des travaux non déduits. Depuis, selon l'article 150 VB, III, du Code général des impôts, ce prix d'acquisition est minoré des amortissements effectivement déduits, quelle que soit l'année de leur déduction.

La plus-value ainsi calculée reste soumise au régime des particuliers : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total avant application des abattements pour durée de détention. Ces abattements restent identiques à ceux applicables à n'importe quel propriétaire : exonération totale d'IR après 22 ans de détention, et totale de prélèvements sociaux après 30 ans. La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % décidée pour 2026 vise les revenus du patrimoine (dont les loyers meublés), pas les plus-values immobilières, qui restent à 17,2 %. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Simulation chiffrée : l'écart avant et après réforme

Prenons un cas concret et plausible. Marie a acquis un studio meublé à Lyon en janvier 2015 pour 180 000 € (frais inclus). Elle le revend en juin 2025 pour 240 000 €, soit après 10 ans de détention révolus. Pendant cette période, elle a déduit au régime réel 80 000 € d'amortissements sur le logement (structure, composants et travaux amortis, hors mobilier).

Élément	Ancienne règle (cessions avant le 15/02/2025)	Règle actuelle (cessions depuis le 15/02/2025)
Prix de vente	240 000 €	240 000 €
Prix de revient retenu	180 000 €	180 000 € − 80 000 € = 100 000 €
Plus-value brute	60 000 €	140 000 €
Abattement IR (10 ans)	30 % → 42 000 € imposables	30 % → 98 000 € imposables
Impôt IR (19 %)	7 980 €	18 620 €
Prélèvements sociaux (17,2 %, abattement 8,25 %)	≈ 9 469 €	≈ 22 093 €
Impôt total estimé	≈ 17 449 €	≈ 40 713 €

L'écart dépasse ici 23 000 € pour un seul bien, avant même la surtaxe sur les plus-values de plus de 50 000 €, qui s'appliquerait dans le second cas. Sur un portefeuille de deux ou trois biens amortis sur 15 à 20 ans, l'impact peut être considérable. C'est ce que souligne également Imodirect dans son analyse de la réforme, qui qualifie cette mesure de « plus grande déception » pour les investisseurs en meublé.

Note méthodologique : les abattements pour prélèvements sociaux suivent un barème distinct de celui de l'IR (1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % pour la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e). Les montants ci-dessus sont des estimations arrondies à titre illustratif — un calcul précis nécessite de vérifier le barème complet sur service-public.fr.

Quelles stratégies concrètes pour limiter l'impact ?

La réforme est actée, mais elle ne rend pas la revente systématiquement défavorable. Plusieurs leviers restent actionnables selon votre situation.

Allonger la durée de détention

C'est le levier le plus direct. Les abattements pour durée de détention s'appliquent sur la totalité de la plus-value imposable, y compris la fraction issue de la réintégration des amortissements. À 22 ans de détention, l'exonération d'IR est totale ; à 30 ans, les prélèvements sociaux le sont aussi. Si vous êtes à 15 ou 18 ans de détention et que votre situation le permet, attendre quelques années supplémentaires peut effacer une part significative de la facture fiscale.

Dans l'exemple de Marie, si elle attend 22 ans (revente en 2037 au lieu de 2025), elle ne paie plus d'IR sur la plus-value — quelle que soit la part issue des amortissements réintégrés. Seuls les prélèvements sociaux restent dus jusqu'à 30 ans.

Basculer vers la location nue avant la revente

Cette option mérite une analyse au cas par cas. Si vous cessez l'activité LMNP et repassez en location nue plusieurs années avant la revente, les amortissements ne s'accumulent plus, mais ceux déjà déduits restent réintégrés à la revente. La base imposable à la revente sera donc moins élevée qu'en cas de poursuite du meublé jusqu'au bout. En contrepartie, vous perdez l'avantage fiscal de l'amortissement pendant les années de location nue — et vos loyers seront probablement inférieurs. L'arbitrage dépend de votre horizon de revente et de votre tranche marginale d'imposition.

Envisager la transmission plutôt que la cession

Une transmission par donation ou succession efface la plus-value latente : les héritiers ou donataires repartent d'une valeur vénale au jour de la transmission. C'est une stratégie patrimoniale de long terme, qui implique des frais de donation et une réflexion globale sur votre succession, mais qui peut s'avérer très efficace si le bien est fortement apprécié et très amorti. Le sort, lors d'une revente ultérieure, des amortissements déduits avant la transmission est à vérifier avec votre notaire.

Arbitrer entre cession et réinvestissement

Si vous revendez pour réinvestir dans un autre bien, la fiscalité sur la plus-value reste due (il n'existe pas d'équivalent du « 1031 exchange » américain en droit français). En revanche, si le nouveau bien est acquis dans le cadre du dispositif bailleur privé (dit « Jeanbrun », introduit par la LF 2026), vous bénéficiez d'un mécanisme d'amortissement sur les revenus fonciers de location nue, lui aussi réintégré dans la plus-value en cas de revente (article 150 VB, III, du CGI, modifié par la LF 2026) — un rééquilibrage partiel de l'attractivité entre meublé et nu que signale Anderlaine dans son analyse publiée en mars 2026.

Les erreurs à ne pas commettre

La première erreur est de ne pas intégrer la réintégration dans votre simulation de rentabilité nette dès l'achat. Trop de bailleurs calculent leur TRI en oubliant la fiscalité à la sortie. Depuis la réforme, cet oubli peut peser lourdement sur la rentabilité nette réelle de l'opération.

La deuxième erreur est de croire que le régime micro-BIC vous met à l'abri. C'est vrai : si vous n'avez jamais déduit d'amortissements (parce que vous étiez en micro-BIC), aucune réintégration n'est possible. Mais le micro-BIC est précisément le régime où vous ne déduisez rien de réel — vous bénéficiez d'un abattement forfaitaire, pas d'amortissements comptables. La réforme ne vous concerne donc que si vous êtes ou avez été au régime réel.

Troisième point de vigilance : ne pas confondre la durée de détention fiscale (qui court depuis la date d'acquisition) et la durée pendant laquelle vous avez effectivement amorti le bien. Un bailleur qui a commencé à louer en meublé en 2020 sur un bien acquis en 2010 n'a amorti que depuis 2020 — mais la durée de détention pour les abattements court depuis 2010. Cette distinction joue en votre faveur.

Questions fréquentes

Les amortissements déduits avant 2025 sont-ils aussi réintégrés ?

Oui. Le III de l'article 150 VB du CGI, issu de l'article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, s'applique aux cessions réalisées à compter du 15 février 2025 et vise les amortissements déduits sans distinguer selon leur année : ceux déduits avant 2025 sont donc aussi réintégrés. Seuls comptent les amortissements effectivement déduits, pas ceux restés en report. Un accompagnement par un expert-comptable est vivement recommandé avant toute décision de cession.

La réforme s'applique-t-elle aussi aux résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes) ?

Pas à toutes. Le III de l'article 150 VB du CGI exclut les logements situés en résidence étudiante ou en résidence seniors (articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation), en établissement social ou médico-social pour personnes âgées ou handicapées (dont les EHPAD) et en unité de soins de longue durée : pour ces biens, les amortissements déduits ne sont pas réintégrés. Les autres résidences de services (tourisme, affaires) restent concernées. Vérifiez avec votre conseiller fiscal la catégorie exacte de votre résidence.

Peut-on déduire des travaux pour réduire la plus-value imposable ?

Oui, les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (non déduits des revenus locatifs) peuvent être ajoutés au prix de revient pour réduire la plus-value brute. En revanche, les travaux d'entretien déjà déduits comme charges ne peuvent pas être comptabilisés une seconde fois. La distinction entre travaux déductibles et travaux capitalisables est un point technique à traiter avec un professionnel.

Si je revends à perte, la réintégration des amortissements change-t-elle quelque chose ?

En cas de moins-value (prix de vente inférieur au prix de revient), aucune imposition n'est due. La réintégration des amortissements réduit certes le prix de revient retenu, ce qui peut transformer une situation de moins-value apparente en plus-value imposable — c'est précisément le risque à anticiper sur des marchés stagnants ou en baisse.

Le statut LMP offre-t-il un traitement différent ?

Oui, les loueurs en meublé professionnels (LMP) relèvent du régime des plus-values professionnelles, distinct du régime des particuliers applicable aux LMNP. Les règles de réintégration des amortissements diffèrent, et l'exonération sous conditions de l'article 151 septies du CGI peut s'appliquer. Le passage du statut LMNP au statut LMP est soumis à des seuils de recettes et de revenus — vérifiez votre situation sur service-public.fr.

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value LMNP est une réforme structurelle qui modifie durablement l'équation de rentabilité nette de la location meublée. Elle ne rend pas le LMNP moins intéressant à l'exploitation — les avantages de l'amortissement pendant la phase locative restent réels. Mais elle impose de penser la stratégie de sortie dès l'entrée : durée de détention cible, arbitrage cession ou transmission, et cohérence avec votre tranche marginale d'imposition au moment de la revente.

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