Micro-BIC 2026 : la réforme qui change tout pour les meublés de tourisme non classés

Vous louez un meublé de tourisme (location de courte durée à une clientèle de passage) sans classement, et vous déclariez jusqu'ici vos recettes sous le régime micro-BIC avec un abattement de 50 % ? La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », a modifié les règles pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. Pour ces meublés de tourisme non classés, l'abattement tombe à 30 %, et le plafond d'éligibilité passe à 15 000 € de recettes annuelles. La location meublée de longue durée (à l'année, à un étudiant, en bail mobilité) n'est pas concernée : elle garde l'abattement de 50 %. Pour les loueurs de meublés de tourisme non classés, ce changement impose de revoir le calcul entre micro-BIC et régime réel.

À retenir

• La loi « Le Meur » (n° 2024-1039) abaisse, pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, l'abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés à 30 %, avec un plafond de recettes de 15 000 €.
• La location meublée de longue durée, les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes relèvent de l'abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Pour les meublés classés et les chambres d'hôtes, c'est une baisse : leur abattement était de 71 % jusqu'aux revenus 2024.
• Le micro-BIC cesse de s'appliquer lorsque le plafond est dépassé deux années consécutives : le régime réel BIC devient alors obligatoire.
• Avec un abattement de 30 %, le régime réel devient plus intéressant dès que vos charges déductibles et vos amortissements dépassent 30 % de vos recettes, ce qui est fréquent avec un crédit immobilier en cours.
• L'option pour le régime réel s'exerce dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédente (ou de la première année d'activité) ; elle est ensuite reconduite tacitement chaque année.

Ce que la loi « Le Meur » change exactement pour le micro-BIC meublé

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (article 7) a modifié l'article 50-0 du code général des impôts. Ses nouvelles règles s'appliquent aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2025, comme le précise le BOFiP. Le micro-BIC distingue désormais trois cas selon le type de location meublée, et seuls les meublés de tourisme non classés passent à 30 %.

Type de location meublée	Abattement micro-BIC	Plafond de recettes	Situation si dépassement
Location meublée de longue durée (résidence principale du locataire, étudiant, bail mobilité)	50 %	77 700 € (revenus 2025) ; 83 600 € (revenus 2026)	Régime réel BIC après deux années de dépassement
Meublé de tourisme classé et chambre d'hôtes	50 %	77 700 € (revenus 2025) ; 83 600 € (revenus 2026)	Régime réel BIC après deux années de dépassement
Meublé de tourisme non classé	30 %	15 000 €	Régime réel BIC après deux années de dépassement
Location nue (micro-foncier)	30 %	15 000 €	Régime réel foncier obligatoire

Pour les meublés de tourisme non classés, l'abattement et le plafond sont désormais les mêmes que ceux du micro-foncier de la location nue (30 % et 15 000 €, article 32 du CGI). La location meublée ordinaire de longue durée garde, elle, son abattement de 50 %.

Concrètement : si vous percevez 12 000 € de recettes annuelles pour un meublé de tourisme non classé, vous restez éligible au micro-BIC mais votre base imposable passe de 6 000 € (50 % de 12 000 €) à 8 400 € (70 % de 12 000 €). Soit une augmentation d'assiette de 2 400 € : avec une tranche marginale de 30 % et 18,6 % de prélèvements sociaux, cela représente environ 1 170 € d'impôt et de prélèvements supplémentaires par an.

Quel est le seuil de bascule vers le régime réel BIC ?

Le régime réel BIC devient plus avantageux que le micro-BIC dès lors que vos charges réelles déductibles dépassent 30 % de vos recettes locatives. Avec un abattement de 30 %, c'est précisément ce seuil que le micro-BIC vous accorde forfaitairement — sans justificatif.

En pratique, si vous remboursez un crédit immobilier avec des intérêts significatifs, si vous payez une taxe foncière, des charges de copropriété ou des frais de comptabilité, vos charges réelles dépassent presque systématiquement ce plancher. Selon Service-public.fr, le régime réel BIC permet de déduire l'ensemble des charges (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, travaux, amortissement du bien et du mobilier), ce qui constitue un avantage considérable pour les biens récemment acquis à crédit.

Au régime réel, l'amortissement du logement et du mobilier, qui n'existe pas au micro-BIC, est aussi déductible, à condition de pouvoir le justifier (Service-public.fr). Il ne peut pas créer de déficit : il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges (BOFiP). À noter : le projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner l'amortissement déductible en location meublée non professionnelle ; il n'est pas adopté à ce jour.

Cas pratique chiffré : 3 profils de loueurs de meublés de tourisme non classés

Prenons trois situations concrètes pour illustrer l'impact de la réforme et le point de bascule vers le réel. Dans chaque cas, le bailleur est imposé à 30 % de TMI et supporte 18,6 % de prélèvements sociaux, le taux applicable aux revenus de location meublée non professionnelle depuis les revenus 2025 (hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Les montants indiqués additionnent l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Profil	Loyers annuels	Charges réelles (intérêts, TF, charges, amort.)	Imposition micro-BIC 30 %	Imposition régime réel	Gain annuel au réel
Profil A : studio loué en courte durée, pas de crédit	8 400 €	1 800 € (TF + charges + amort. mobilier)	Base : 5 880 € → 2 858 € d'impôt + PS	Base : 6 600 € → 3 208 € d'impôt + PS	Micro-BIC reste plus avantageux (+350 €)
Profil B — T2 acheté à crédit, charges moyennes	12 000 €	5 500 € (intérêts 2 800 € + TF 900 € + charges 800 € + amort. 1 000 €)	Base : 8 400 € → 4 082 € d'impôt + PS	Base : 6 500 € → 3 159 € d'impôt + PS	+923 €/an au réel
Profil C — T3 avec gros crédit et amortissement	14 400 €	9 200 € (intérêts 4 500 € + TF 1 200 € + charges 1 000 € + amort. immo 2 500 €)	Base : 10 080 € → 4 899 € d'impôt + PS	Base : 5 200 € → 2 527 € d'impôt + PS	+2 372 €/an au réel

Le profil A illustre un cas où le micro-BIC reste légèrement préférable — pas de crédit, peu de charges. Mais dès que des intérêts d'emprunt entrent en jeu (profil B), ou qu'on mobilise l'amortissement du bien (profil C), le régime réel prend nettement l'avantage. Ces simulations sont construites sur des données plausibles et indicatives ; votre situation précise nécessite un calcul personnalisé.

Qui est concerné par ce changement — et qui ne l'est pas ?

La baisse à 30 % ne touche que les meublés de tourisme non classés. Si votre logement est officiellement classé « meublé de tourisme » (1 à 5 étoiles), vous bénéficiez de l'abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. Même chose pour les chambres d'hôtes. Ces deux catégories ont elles aussi perdu au change : leur abattement était de 71 % jusqu'aux revenus 2024.

En revanche, les locations meublées ordinaires de longue durée (appartements loués à l'année à des étudiants, à des actifs en mobilité, en colocation meublée) ne sont pas des meublés de tourisme : elles gardent l'abattement de 50 %. Les plus exposés sont les loueurs en courte durée qui n'ont pas fait classer leur logement, souvent sans accompagnement comptable.

Attention également au plafond de 15 000 € : il correspond à 1 250 € de recettes par mois en moyenne, un niveau vite atteint en courte durée dans les grandes villes ou les zones touristiques. Le dépasser une année ne fait pas sortir du micro-BIC : le régime réel devient obligatoire lorsque le plafond est dépassé deux années consécutives (BOFiP).

Les erreurs à ne pas commettre avec cette réforme

Ne pas confondre classé et non classé

Le classement d'un meublé de tourisme est une démarche volontaire auprès d'un organisme accrédité. Beaucoup de bailleurs pensent être « classés » parce qu'ils louent sur Airbnb ou Abritel — ce n'est pas le cas. Sans attestation de classement officielle, votre logement est non classé, et la réforme s'applique pleinement.

Rater la date limite pour opter au réel

Pour passer au régime réel BIC au titre d'une année N, l'option doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année N-1, déposée au printemps de l'année N (si vous débutez, dans le délai de dépôt de la déclaration de votre première année d'activité), selon le BOFiP. Pour vos revenus 2026, ce délai a expiré au printemps 2026 ; l'option pour vos revenus 2027 se fera dans le délai de la déclaration des revenus 2026, au printemps 2027.

Sous-estimer les contraintes du régime réel

Le régime réel BIC implique de tenir une comptabilité, d'établir un bilan, et de déposer une liasse fiscale (formulaire 2031). Si vous gérez seul, un logiciel de gestion locative peut vous aider à centraliser les données, mais l'accompagnement d'un expert-comptable reste souvent recommandé pour la première année — son honoraire est d'ailleurs déductible.

Oublier les prélèvements sociaux

Les revenus de location meublée non professionnelle supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis les revenus 2025 (hausse de la CSG prévue par la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026), calculés sur la même base imposable que l'IR. La baisse de l'abattement augmente donc mécaniquement non seulement l'IR, mais aussi les prélèvements sociaux.

Questions fréquentes

Mon logement meublé est loué à un étudiant — suis-je concerné par la réforme ?

Non. Une location meublée à titre de résidence principale du locataire (étudiant, actif, colocation, bail mobilité) n'est pas un meublé de tourisme : elle relève de l'abattement de 50 %, avec un plafond de 77 700 € pour les revenus 2025 et de 83 600 € pour les revenus 2026. La baisse à 30 % vise les meublés de tourisme non classés, loués à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

Je dépasse 15 000 € de recettes en meublé de tourisme non classé : que se passe-t-il ?

Une seule année de dépassement ne suffit pas : le micro-BIC continue de s'appliquer tant que le plafond n'a pas été dépassé deux années consécutives. Après deux années de dépassement, vous relevez du régime réel BIC à partir du 1er janvier suivant, même sans avoir exercé d'option : vous devrez déposer une déclaration 2031 et tenir une comptabilité. Si vous approchez de cette situation, mieux vaut consulter un expert-comptable avant la déclaration des revenus.

Est-il encore possible de faire classer son logement meublé de tourisme pour bénéficier des 50 % ?

Oui, le classement reste ouvert. La démarche se fait auprès d'un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) et donne lieu à une visite de contrôle. Le classement est valable 5 ans. Selon votre situation, l'économie fiscale peut justifier les frais de classement, mais le logement doit répondre à des critères précis de confort et d'équipement.

Le régime réel BIC est-il irrévocable une fois choisi ?

Non. L'option pour le régime réel BIC est valable un an et se reconduit tacitement chaque année. Vous pouvez y renoncer pour revenir au micro-BIC, si vos recettes restent sous le plafond, en le signalant dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l'année précédant celle du retour au micro-BIC. La décision n'est donc pas définitive.

La réforme s'applique-t-elle aux revenus 2025 ou 2026 ?

Aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025, déclarés au printemps 2026 : la loi « Le Meur » (n° 2024-1039) s'est donc déjà appliquée à votre dernière déclaration. Pour les revenus 2026, déclarés au printemps 2027, seul le plafond des locations à 50 % évolue : il passe de 77 700 € à 83 600 €. Celui des meublés de tourisme non classés reste à 15 000 €.

Nous avions traité la fiscalité LMNP dans son ensemble — micro-BIC, régime réel, amortissements, cotisations sociales — dans un article de référence sur le blog ImmoFlow. Cet article-ci se concentre uniquement sur l'impact de la loi « Le Meur » pour les meublés de tourisme non classés et les recalculs qu'elle impose. Si la réforme vous concerne, l'étape suivante est simple : lister vos charges réelles de l'année (intérêts, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de gestion) et les comparer à 30 % de vos recettes. Si vos charges dépassent ce seuil, le régime réel BIC vous est favorable — et le gain peut être substantiel, comme le montrent les simulations ci-dessus.

ImmoFlow centralise les loyers encaissés, les charges et les documents de votre activité locative, ce qui facilite grandement ce type de comparaison et la préparation de votre déclaration, quel que soit le régime fiscal que vous choisissez.