LMNP : le plafonnement de l'amortissement va-t-il passer ?

Le 1er octobre 2026, le Gouvernement a déposé un projet de loi de finances qui s'attaque à ce qui fait l'intérêt du LMNP au réel : la déduction des amortissements. Quelques semaines plus tard, des amendements adoptés à l'Assemblée voudraient effacer ce plafonnement, avant un vote solennel prévu le 3 novembre. Personne ne sait donc encore quelle règle s'appliquera à vos prochaines déclarations, et la pire réaction serait d'agir dans la précipitation.

À retenir

• Le PLF 2027, déposé le 1er octobre 2026, prévoit de plafonner la déduction des amortissements en LMNP au réel. C'est un projet, pas une loi : les règles actuelles continuent de s'appliquer.
• Selon le texte déposé (article 7), le plafond serait de 2,5 %, dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal, sous réserve des amendements.
• Toujours selon Legifiscal, des amendements de suppression ont été adoptés les 29 et 30 octobre 2026. Le vote solennel est prévu le 3 novembre, puis viendront le Sénat, la navette et un éventuel contrôle du Conseil constitutionnel.
• Ni plafond acquis, ni suppression acquise : inutile de changer de régime ou de vendre dans l'urgence. Gardez vos tableaux d'amortissement et refaites vos simulations après la promulgation.

Que prévoit l'article 7 du PLF 2027 pour le LMNP au réel ?

L'article 7 du PLF 2027 vise à rapprocher la location meublée non professionnelle du régime de la location nue, en plafonnant la déduction des amortissements. Le texte, déposé le 1er octobre 2026, doit encore être examiné par le Parlement. À ce jour, c'est donc une proposition du Gouvernement, rien de plus.

Le raisonnement du Gouvernement

La page economie.gouv.fr consacrée aux principales mesures du PLF 2027 présente la réforme comme un rapprochement avec le régime fiscal de la location nue, avec une déduction des amortissements plafonnée. Elle précise le plafond : 2,5 %, dans la limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal. La date d'application ne figure pas dans l'extrait que nous avons pu consulter.

Du côté de la presse grand public, PAP titre sur une « forte hausse d'impôt pour la location meublée » et situe l'amortissement actuel autour de 4 % de la valeur du bien par an. Cet article date du début d'octobre, donc d'avant les amendements : il peut être en partie dépassé.

Les chiffres du plafond

D'après Legifiscal, le plafond prévu serait de 2,5 % et 7 000 € par an. Ces valeurs figurent dans le texte déposé (article 7) : déduction plafonnée à 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 € par an et par foyer fiscal, les deux seuils se cumulant. Ce n'est qu'un projet, pas une règle.

Où en est le texte au 2 novembre 2026 ?

Au 2 novembre 2026, le PLF 2027 n'a passé que la première étape à l'Assemblée nationale. Des amendements ont été adoptés les 29 et 30 octobre, un vote solennel sur la première partie est annoncé pour le 3 novembre, puis le texte partira au Sénat. Rien n'est définitif.

Ce que disent les amendements

Selon Legifiscal, l'Assemblée a adopté environ une centaine d'amendements, souvent contre l'avis du Gouvernement. Pour le LMNP, des amendements de plusieurs groupes (RN, Droite républicaine, Horizons) supprimeraient le plafonnement de l'article 7. La trace officielle des débats se trouve dans le compte rendu de la séance du 30 octobre 2026, où les votes précis restent à retrouver.

D'autres amendements touchent aux régimes voisins. L'amendement I-3911 (groupe GDR) porterait le micro-foncier à 30 000 € avec un abattement de 50 % et ramènerait le micro-BIC des meublés à 30 %, contre 50 % aujourd'hui (plafond de 77 700 € pour les revenus 2025, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024). L'amendement I-1154 (groupe Liot) relèverait à 4 % l'amortissement du dispositif de statut du bailleur privé dans le neuf, présenté sur service-public.gouv.fr. Le sort de ces deux amendements n'est pas confirmé : ne bâtissez aucune stratégie dessus.

Quel serait l'effet pour un bailleur en LMNP au réel ?

Tout dépendra du plafond finalement retenu, aujourd'hui inconnu. Un plafonnement réduirait l'amortissement déductible, donc relèverait le résultat imposable, avec un effet sur l'impôt et sur les prélèvements sociaux, fixés à 18,6 % pour les revenus LMNP dès les revenus 2025 (loi n° 2025-1403, art. 12). Nous avons expliqué le mécanisme de l'amortissement dans un article précédent ; ici, seul l'écart compte.

Cas pratique chiffré, à titre d'illustration

Prenons un meublé acheté 200 000 €, avec un résultat de 9 000 € avant amortissement et une tranche marginale de 30 %. En retenant l'ordre de grandeur de PAP (environ 4 % de la valeur par an), l'amortissement atteint 8 000 €. Comme le mécanisme final est inconnu, voici deux plafonds possibles, le texte déposé combinant 2,5 % et 7 000 € par an.

Ce calcul ne prédit rien : il montre seulement qu'entre une lecture et l'autre, le surcoût annuel varie du simple au triple. Il faudrait aussi savoir si la fraction non déductible serait reportable, ce que les sources lues ne précisent pas.

Ce qui reste valable en attendant

Les règles actuelles tiennent : l'amortissement ne peut ni créer ni augmenter un déficit (art. 39 C du CGI), et l'excédent se reporte sans limite de durée. À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value pour les cessions depuis le 15 février 2025 (loi n° 2025-127, art. 84). Le détail est dans notre article sur la réintégration des amortissements. La façon dont un plafonnement s'articulerait avec cette réintégration n'est pas tranchée.

Que faire d'ici la version définitive ?

Ne rien changer dans la précipitation, et préparer ses chiffres. Le régime au réel s'exerce avec la déclaration de revenus, pour un an, et se reconduit tacitement : vous gardez de la marge pour arbitrer une fois la loi connue. Voici une check-list d'attente.

1. Mettez à jour vos tableaux d'amortissement (bien, mobilier, travaux) et vos justificatifs.
2. Calculez votre résultat avec et sans plafond, sur le modèle du cas ci-dessus.
3. Suivez le vote du 3 novembre, puis le Sénat, sur le site de l'Assemblée nationale et celui du Sénat.
4. Attendez la promulgation et la publication sur Légifrance pour connaître le texte exact et sa date d'application.
5. Refaites alors vos simulations, éventuellement avec un expert-comptable, avant tout arbitrage de régime ou de vente.

Quelles erreurs éviter pendant les débats ?

La première est de présenter le plafond comme adopté, ou au contraire comme enterré, sur la foi d'un titre de presse. Un amendement adopté en séance n'est pas la loi, et le texte peut être rétabli ou remanié au Sénat et en commission mixte paritaire.

La deuxième consiste à confondre projet de loi de finances et loi de finances. Seul le texte promulgué s'applique, avec la date d'entrée en vigueur qu'il prévoit.

La troisième, la plus coûteuse, est de basculer en micro-BIC ou de vendre pour échapper à une mesure qui n'existe pas encore. Un amendement sur les micro-régimes est en circulation, son sort est incertain, et la plus-value d'une vente se calcule déjà avec réintégration des amortissements.

Questions fréquentes

Le plafonnement de l'amortissement en LMNP est-il déjà en vigueur ?

Non. Il figure dans le PLF 2027, déposé le 1er octobre 2026, qui n'a pas été adopté définitivement. Tant qu'aucune loi n'est promulguée, l'amortissement reste déductible selon les règles actuelles.

Les amendements de suppression ont-ils réglé la question ?

Non. Selon Legifiscal, des amendements de suppression ont été adoptés les 29 et 30 octobre 2026, mais le vote solennel du 3 novembre, le Sénat et la commission mixte paritaire peuvent encore modifier le texte. Un contrôle du Conseil constitutionnel reste possible.

Dois-je passer au micro-BIC avant le vote ?

Rien ne l'impose. Le micro-BIC des meublés de longue durée reste à 50 % d'abattement (plafond de 77 700 € pour les revenus 2025), et un amendement visant 30 % n'a pas de sort confirmé. Comparez les deux régimes sur vos chiffres réels une fois la loi connue.

Où suivre l'avancement du texte ?

Sur le site de l'Assemblée nationale (comptes rendus de séance et dossier législatif), puis sur celui du Sénat. Le texte définitif se lit sur Légifrance après promulgation. La presse fiscale aide à comprendre, mais mieux vaut recouper avec ces sources.

En résumé, le plafonnement est proposé, contesté, et rien n'est tranché. Le bon réflexe consiste à garder des données d'amortissement propres et un chiffrage prêt à être mis à jour. Vous déciderez avec le texte promulgué en main, pas avec un amendement.

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